Investeren

6% btw bij afbraak en heropbouw: wat verandert er voor vastgoedinvesteerders?

7 augustus 2025

Het verlaagde btw-tarief van 6% bij de aankoop van woningen en appartementen na sloop en heropbouw is sinds 29 juli 2025 definitief van kracht, na publicatie in het Belgisch Staatsblad. Deze structurele maatregel komt er op een moment waarop de druk op de woningmarkt hoog is — met stijgende huurprijzen en een beperkt aanbod aan betaalbare nieuwbouwwoningen.

Demografische prognoses tonen een forse toename van het aantal éénpersoonshuishoudens in de komende decennia, met een structureel tekort aan aangepaste, betaalbare wooneenheden tot gevolg (Bron: Federaal Planbureau). In dat licht biedt de hervorming niet alleen een fiscale stimulans, maar ook een hefboom voor investeerders die actief willen bijdragen aan het verruimen van het woningaanbod via langetermijnverhuur.

Wat vooraf ging

Tot eind juli 2025 gold een overgangsregeling waarbij kopers onder voorwaarden in aanmerking kwamen voor 6% btw bij de aankoop van een nieuwbouwwoning binnen een afbraak- en heropbouwproject.

Die voorwaarden waren echter strikt: enkel natuurlijke personen die de woning als hun enige en eigen woning gingen betrekken, konden van het tarief genieten. Voor investeerders was de toepassing van het verlaagde tarief daardoor nagenoeg uitgesloten, tenzij de woning werd verhuurd via een erkend sociaal verhuurkantoor (SVK).

Waar de tijdelijke regeling vooral gericht was op eigen bewoning, biedt de permanente regeling voor het eerst ook fiscale ruimte voor particuliere verhuur.

Wat wijzigt er vanaf de inwerkingtreding?

De nieuwe permanente regeling maakt een onderscheid tussen drie types gebruik. Twee daarvan zijn voor investeerders van belang:

1. Sociale verhuur (ongewijzigd)

De bestaande mogelijkheid om een woning aan 6% btw aan te kopen en vervolgens te verhuren via een sociaal verhuurkantoor of een gelijkaardige instantie blijft bestaan.(*)

Van toepassing op natuurlijke én rechtspersonen
Geen maximale oppervlakte
Verhuurtermijn van minstens 15 jaar aan een sociaal verhuurkantoor of erkende maatschappij voor sociale huisvesting in het kader van een beheersmandaat

2. Private verhuur (nieuw!)

Nieuw vanaf juli 2025 is de mogelijkheid om het 6% btw-tarief toe te passen bij de aankoop van investeringsvastgoed dat verhuurd wordt aan een natuurlijk persoon die er zijn hoofdverblijfplaats vestigt.

Van toepassing op natuurlijke én rechtspersonen
Maximale oppervlakte van de woning: 175 m²
Verhuur aan natuurlijke persoon die er zijn domicilie vestigt
Verhuurtermijn van minstens 15 jaar (niet noodzakelijk aan dezelfde huurder)
Bij vroegtijdige beëindiging is een pro rata regularisatie voorzien

(*) voor projecten onder het overgangsregime - met permanente maatregel ook voor andere projecten mogelijk.

Als we het aanbod willen afstemmen op de demografische realiteit, dan moeten er tegen 2040 meer dan 475.000 extra wooneenheden bijkomen. De nieuwe 6%-regeling maakt het opnieuw haalbaar om als investeerder een actieve rol te spelen in het uitbreiden van het woningaanbod.

Wat betekent dit in de praktijk?

Voor investeerders betekent de hervorming een structurele versoepeling van het fiscale kader. Waar het verlaagde btw-tarief voor de aankoop van een woning of appartement voorheen quasi uitsluitend beschikbaar was voor eigen bewoning of sociale verhuur, komt er ruimte om het ook toe te passen op private langetermijnverhuur.

Tegelijk krijgt de maatregel een bredere maatschappelijke relevantie. De Belgische woningmarkt staat onder toenemende druk, niet alleen door bevolkingsgroei, maar ook door de veranderende samenstelling van huishoudens. Volgens het Federaal Planbureau komen er tegen 2040 ruim 447.000 huishoudens bij, waarvan 71% uit éénpersoonshuishoudens zal bestaan. Alleenstaanden zullen dan naar verwachting bijna 40% van de bevolking uitmaken (ING, juni 2025).

Met de nieuwe regeling kunnen investeerders niet alleen voordeliger aankopen, maar ook inspelen op een structurele nood op de huurmarkt – door duurzame, kwalitatieve wooneenheden beschikbaar te maken in een segment waar het aanbod vandaag vaak tekortschiet.