Investeren

Investeren in assistentiewoningen: tussen rendement en maatschappelijke nood

20 april 2025

In woelige economische tijden met volatiele beurzen zoeken veel mensen naar tastbare investeringen die een zekere gemoedsrust bieden. Vastgoed blijft daarbij een klassieker, en binnen dat segment duikt één niche steeds vaker op in het vizier van beleggers: zorgvastgoed. Niet als hype, maar als antwoord op een maatschappelijke nood.

Zorgvastgoed, zoals erkende assistentiewoningen, biedt niet alleen een mogelijk aantrekkelijk rendement, maar ook een investering in de zorg van morgen. Hieronder lees je waarom dit type vastgoed kan passen binnen een toekomstgerichte investeringsstrategie.

Vergrijzing creëert structurele vraag

België veroudert. Tegen 2040 zal ongeveer 25% van de bevolking ouder zijn dan 65 jaar, en 8,6% zal zelfs 80+ zijn (Bron: JLL, European Helathcare Real Estate Interface). Deze groep heeft vaker nood aan aangepaste woonvormen met nabijheid van zorg.

De verwachting is dan ook dat de vraag naar zorginfrastructuur – zoals woonzorgcentra en assistentiewoningen – verder zal toenemen. Vandaag telt België ongeveer 149.000 plaatsen in woonzorgcentra, verspreid over zo'n 1.558 instellingen. Daarnaast zijn er ongeveer 36.000 erkende assistentiewoningen, waarvan 79% in Vlaanderen ligt (Bron: Departement Zorg, 2024)

➡️ Wat is een erkende assistentiewoning?
Een erkende assistentiewoning is een aangepaste en door de overheid erkende woning, specifiek bedoeld voor zelfstandig wonende ouderen. De woningen moeten voldoen aan strikte voorwaarden rond toegankelijkheid, veiligheid, noodoproepsystemen en aanwezigheid van gemeenschappelijke ruimten. Bovendien moet er een erkende zorgbeheerder verbonden zijn aan het project, die instaat voor dienstverlening en crisiszorg.

In een verouderende samenleving, waar zorg meer en meer een structureel aandachtspunt wordt, bieden assistentiewoningen een waardevaste investeringsopportuniteit.

Beperkt aanbod door regulering

De overheid beperkt het aantal erkenningen dat wordt toegekend voor zowel assistentiewoningen als woonzorgcentra. Dat creëert een vorm van kunstmatige schaarste, waarbij vraag sneller groeit dan het aanbod. Precies die regulering beschermt investeerders tegen overaanbod en prijsdruk.

Stabiele inkomsten via overheidsstructuren

De financiering van zorg in België verloopt hoofdzakelijk via de sociale zekerheid. Zorgoperatoren die erkende assistentiewoningen uitbaten, ontvangen structurele inkomsten via bewonersbijdragen (dagvergoedingen) en eventueel zorgsubsidies (Bron: riziv.fgov.be). Dat maakt hen doorgaans stabiele en solvabele huurders, wat de aantrekkelijkheid voor vastgoedinvesteringen versterkt.

De troeven van erkende assistentiewoningen als investering

1. Fiscale voordelen

Een van de grootste troeven zijn de fiscale voordelen:

12% btw op de aankoop (i.p.v. 21%) van een nieuwbouwassistentiewoning
→ Voorwaarde: de woning wordt minimaal 15 jaar gebruikt als erkende assistentiewoning
Vrijstelling van onroerende voorheffing, op voorwaarde dat de woning effectief erkend en in gebruik is.
In sommige gevallen zijn ook de huurinkomsten vrijgesteld van personenbelasting, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan:
- De verhuurder is geen btw-plichtige.
- De huurder gebruikt de woning als hoofdverblijfplaats.
- De huur is niet gekoppeld aan een professionele activiteit.

Merk op dat het steeds zinvol is om vooraf juridisch of fiscaal advies in te winnen.

2. Aantrekkelijk rendement, beperkte werklast

Veel assistentiewoningen worden verhuurd via langlopende huurcontracten aan een erkende exploitant of zorgorganisatie. Deze contracten zijn vaak van het type triple net: de exploitant staat in voor onderhoud, herstellingen en andere kosten. Daarnaast zijn de huurvergoedingen doorgaans geïndexeerd, waardoor het rendement zijn waarde behoudt tegenover inflatie.

3. Wonen met zorg dichtbij

Assistentiewoningen combineren het comfort van een eigen woning met de zekerheid van beschikbare zorg. Ze zijn uitgerust met een noodoproepsysteem, gemeenschappelijke voorzieningen, en vaak ook diensten zoals poetshulp, maaltijden of kinesitherapie. Hierdoor vormen ze een woonvorm die perfect inspeelt op de wensen van ouderen die zelfstandig willen blijven wonen, met gemoedsrust in de buurt.

Vandaag is zorgvastgoed niet alleen in trek bij particulieren. Ook grotere vastgoedspelers en gespecialiseerde investeringsfondsen richten zich steeds vaker op deze niche. Zij waarderen vooral de lange looptijden van huurcontracten, de indexering, en het stabiele inkomstenmodel dankzij overheidsstructuren.

Als particulier kan je vandaag mee instappen in dit type vastgoed, dat voorheen vooral voor institutionele partijen was weggelegd.

Waarop letten als je wil investeren?

Een erkende assistentiewoning is een specifiek gereguleerd product, en dat brengt ook aandachtspunten met zich mee:

Erkenning
Vraag steeds na of het project officieel erkend is door de bevoegde overheid (in Vlaanderen: VAZG). Zonder erkenning gelden de fiscale voordelen niet, en is het product commercieel ook minder interessant.

Beheerder
De exploitant of beheerder van het gebouw speelt een cruciale rol. Hij staat in voor het dagelijks beheer, de dienstverlening en de ervaring van de bewoners. Kijk naar hun reputatie, ervaring en bezettingsgraad.

Ligging
Ouderen verkiezen een centrale ligging: nabij winkels, familie en openbaar vervoer. Sociale interactie is belangrijk.

Kosten en opbrengsten
Wat zijn de instapkosten, en wat zijn de verwachte huurvergoedingen (dagprijzen)? Wordt er gewerkt met een exploitant of moet je zelf verhuren?

Een goede voorbereiding is essentieel. Laat je indien nodig begeleiden door een vastgoedexpert of financieel adviseur.

Investeren met oog op de toekomst

Conclusie:

Erkende assistentiewoningen combineren een maatschappelijke relevantie met stabiele, fiscaal geoptimaliseerde opbrengsten. In een verouderende samenleving, waar zorg meer en meer een structureel aandachtspunt wordt, bieden ze een waardevaste investeringsopportuniteit. En net dat maakt ze interessant voor wie vandaag wil inzetten op zekerheid, betrokkenheid én rendement.

🔎 Benieuwd naar ons aanbod assistentiewoningen en advies op maat? Sluit u aan bij de Matexi Invest community

Meer weten?