7 août 2025
Le projet de loi de programme consacre structurellement le taux de TVA réduit de 6 % pour l’achat de maisons et d’appartements après démolition et reconstruction. Le nouveau régime entrera en vigueur à partir de 29 juillet 2025, dans un contexte de pression croissante sur le marché du logement.
Les prévisions démographiques font état d’une augmentation marquée des ménages isolés au cours des prochaines décennies, avec à la clé un manque structurel de logements adéquats et accessibles (Bureau fédéral du Plan). Dans cette optique, la réforme offre non seulement un incitant fiscal, mais aussi un levier pour les investisseurs qui souhaitent contribuer activement à l’élargissement de l’offre de logements par le biais de la location à long terme.
Jusqu’à fin juillet 2025, un régime transitoire permet, sous conditions, de bénéficier d’une TVA à 6 % lors de l’achat d’un logement neuf dans le cadre d’un projet de démolition et reconstruction.
Ces conditions sont toutefois strictes : seules les personnes physiques occupant le logement à titre de résidence unique et propre peuvent bénéficier de ce taux. L’application du taux réduit était donc quasiment exclue pour les investisseurs, sauf en cas de mise en location via une agence immobilière sociale (AIS) agréée.
Alors que le régime temporaire visait principalement l’occupation propre, le régime permanent offre pour la première fois un espace fiscal pour les locations privées.
Le nouveau régime permanent distingue trois types d’utilisation. Deux d’entre eux intéressent les investisseurs :
1. Location sociale (inchangé)
La possibilité existante d’acheter un bien immobilier au taux de TVA de 6 % et de le louer par l’intermédiaire d’une agence immobilière sociale ou d’un organisme similaire est maintenue(*).
2. Location privée (nouveau)
Nouveauté à partir de juillet 2025 : la possibilité d’appliquer le taux de TVA de 6 % à l’achat d’un immeuble de rapport loué à une personne physique qui y établit sa résidence principale.
(*) pour les projets relevant du régime transitoire - également possible pour d’autres projets avec la mesure permanente.
Pour les investisseurs, la réforme se traduit par un assouplissement structurel du cadre fiscal. Alors que le taux réduit de TVA pour l’achat d’un logement était jusqu’ici presque exclusivement réservé à l’habitation propre ou à la location sociale, il pourra désormais s’appliquer à la location privée de longue durée.
Dans le même temps, la mesure acquiert une plus grande pertinence sociale. Le marché du logement belge est soumis à une pression croissante, non seulement en raison de la croissance démographique, mais aussi de l’évolution de la composition des ménages. Selon le Bureau fédéral du Plan, plus de 447 000 ménages supplémentaires verront le jour d’ici 2040, dont 71 % seront composés d’une personne. Les célibataires devraient alors représenter près de 40 % de la population (ING, juin 2025).
Le nouveau régime permettra non seulement aux investisseurs d’acheter à moindre coût, mais il répondra également à un besoin structurel du marché locatif, en mettant à disposition des logements durables et de qualité dans un segment où l’offre est souvent insuffisante aujourd’hui.
Découvrez ici les projets éligibles à la règle des 6 % de TVA.
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