6 take-aways voor een succesvolle gebiedsontwikkeling

1. Begin met een grondige analyse van de buurt, de beleidsdocumenten en de betrokken stakeholders

Hanteer een bottom-up strategie om noden en behoeften te detecteren. Anders gezegd: leer eerst de buurt kennen, en breng de noden en behoeften van de buurt, het beleid en de bewoners in kaart: waar hebben stakeholders (buurtbewoners, het lokaal bestuur…) nood aan, welke visie hebben ze al uitgewerkt voor het gebied, wat missen ze in de buurt, wat zijn aandachtspunten? Dat kan concreet gaan over bv. de invulling van toekomstige woonbehoefte(n), afvalbeheer (huisvuil), extra fietsenstallingen in functie van zachte mobiliteit, een deelwagen, meer groen, water of recreatie in de buurt, nieuwe buurtvoorzieningen zoals een kinderdagverblijf... Naast het programma van eisen dat de stad of gemeente voorschrijft, zijn dit belangrijke elementen om te weten te komen.

Dit kan op verschillende manieren. Een directe bevraging of buurtenquête bijvoorbeeld, is een efficiënte manier om het toekomstig ontwerp verder te voeden. Laat de buurt zelf met suggesties komen, detecteer de belangrijkste noden en verwerk deze in het stedenbouwkundig plan.

2. Betrek alle stakeholders van bij de start 

Een constructieve dialoog met alle betrokken stakeholders en luisterbereidheid voor de diverse invalshoeken van de verschillende actoren rond de tafel, is essentieel. Het eerste buurtontwerp moet een ‘praatplan’ zijn, dat dient om van daaruit de dialoog met de verschillende stakeholders te starten. Openheid, interactie en flexibiliteit zijn hierbij cruciaal.

Organiseer na de gunning van de opdracht al meteen een buurtmoment. Maak daarbij de doordachte keuze om te informeren, te participeren of te co-creëren: laat het programma van eisen vanwege de stad of gemeente participatie toe, of zal het buurtmoment eerder een informatieve insteek hebben?

3. Sta open voor feedback en verhoog zo de kwaliteit

Zelfs wanneer het buurtmoment louter bedoeld is om te informeren, komt er vaak interessante informatie van buurtbewoners en beleidsmakers naar boven. Bestudeer of die feedback in het verdere ontwikkelingstraject kan meegenomen worden. Denk bijvoorbeeld aan feedback over woontypologieën. Ook pijnpunten kunnen tijdens zo’n buurtmoment naar boven komen, zoals de toegang tot het openbare domein.

Stel continu de vraag “Wat kunnen we méér doen voor de buurt, de stad en haar inwoners?” en ga voor een ontwerp dat op vlak van kwaliteit méér biedt, dat past in de buurt en in de ruimere context van de stad of gemeente.

Benader tot slot het stedenbouwkundige aspect vanuit een integrale invalshoek. Ga bijvoorbeeld ook na of er, voor wat er gedetecteerd werd, een marktgevolg kan komen of een behoefte aan is. Check de kans op slagen. Zo realiseer je een buurtontwikkeling die voor alle doelgroepen een (woon)oplossing biedt.

4. Denk vooruit en besteed aandacht aan klimaatadaptatie 

Creëer toekomstbestendige buurten die bestand zijn tegen de uitdagingen van de klimaatverandering. Veerkrachtige infrastructuur, groene ruimte en waterbeheer spelen een sleutelrol in de gebiedsontwikkeling om zo mogelijke overstromingen, hittegolven en droogte concreet aan te pakken.

Onderzoek gepaste oplossingen zoals (groene) waterdoorlatende verharding, groendaken en regenwateropvangsystemen via bijvoorbeeld wadi’s. 

5. Stimuleer verbinding tussen buurtbewoners

Het stimuleren van verbinding tussen buren klinkt evident, maar is niet zo eenvoudig. Het gaat in concreto over bijvoorbeeld buurtvoorzieningen en uitnodigende, veilige (groene) ontmoetings- en speelplekken op het openbaar domein.

Buurtonwikkeling gaat niet over een ‘samenraapsel’ van woningen die er architecturaal goed uitzien. Wil je een (h)echte buurt ontwikkelen? Ga dan bijvoorbeeld aan de slag wanneer blijkt dat er gebouwen zijn die een andere – buurtverbindende – functie kunnen krijgen. Hoe vroeger in het ontwikkelingstraject je een buurtfunctie detecteert, hoe beter je die functie kan inkantelen in het ontwerp, en hoe efficiënter het vergunningstechnische vervolgtraject. Want de specifieke functie van een gebouw heeft een impact op het ontwerp en de constructie. Ontbreekt er in de buurt bijvoorbeeld een fijne lunch- of koffiezaak, dan moet in het verdere ontwerp rekening gehouden worden met de vereisten hiervoor (denk aan aansluitingen, schachten voor ontroking...).

Noden en behoeften van een buurt veranderen natuurlijk ook doorheen de tijd. De kunst is om gebouwen zo te ontwerpen dat ze flexibel blijven voor andere invullingen.

6. Selecteer betrouwbare partners & bouw flexibiliteit in in denken

Kies vakkundige en betrouwbare partners die enerzijds lokaal verankerd zijn – en dus de identiteit van een stad of gemeente kennen – doch anderzijds de nodige financiële draagkracht en capaciteit in huis hebben voor het project in kwestie.

Daarnaast is ervaring een belangrijk criterium: lange termijn ervaring met bovenstaande elementen, en expertise op verschillende vlakken: ontwerp van grootschalige gebiedsontwikkeling & woonprojecten, de bouw ervan, de aandacht voor duurzaamheid, voor buurtverbinding…

In Matexi vinden overheden een partner die het DNA van de stad, haar omgeving, en haar ambities naar een nog hoger niveau kan tillen en die de kans op een gedragen project aanzienlijk tracht te verhogen. Hiervoor heeft Matexi verschillende experten in huis die hier dag-in dag-uit aan werken.

Een gebiedsontwikkeling brengt immers een langdurig contract met zich mee en vereist dus dat er voldoende flexibiliteit voor en voortschrijdend inzicht aan de dag worden gelegd om deze ambitie tot een goed einde te brengen.