We mogen de mate waarin bijkomende woningen bijdragen tot de oplossing van onze woonproblematiek, niet onderschatten. Er wordt al snel gezegd dat nieuwbouw duur is en niet bijdraagt aan betaalbaar wonen. Maar wetenschappelijke analyses tonen nochtans een heel ander beeld over de rol van nieuwbouw.
Om de dynamiek beter te begrijpen, wordt de metafoor van de woonladder of verhuisketen gebruikt: een instrument dat de opeenvolgende woonstappen of verhuisbewegingen van gezinnen inzichtelijk maakt. De woonladder geeft inzicht in hoe mensen doorstromen op de woningmarkt, omdat woonbehoeften van gezinnen kunnen evolueren van eenvoudige of kleinere woonvormen naar beter aangepaste of grotere woningen. Want een woning wordt bewoond, niet geconsumeerd.
De vergelijking met een omgekeerde stoelendans, waar elke ronde een nieuwe, meer aangepaste stoel wordt toegevoegd, is nog sprekender. Elke nieuwe stoel kan ingenomen worden door iemand voor wie deze beter geschikt is – op basis van zijn levensfase en noden. De “stoel” die op deze manier vrijkomt, is op zijn beurt wellicht beter geschikt voor een ander. En zo schuift iedereen op, steeds naar een meer aangepaste situatie.
Nieuwbouwwoningen zijn in deze vergelijking de stoelen die worden bijgezet. Ze creëren ruimte waardoor gezinnen kunnen doorstromen en woningen in andere segmenten vrijkomen. Want het omgekeerde is evengoed waar: als er geen stoelen worden bijgezet, dan blijft iedereen zitten en wordt de wachtrij van mensen die willen deelnemen steeds langer.
Laten we een concreet voorbeeld nemen: een gezin met jonge kinderen koopt een nieuwbouwwoning in een hogere prijsklasse. Hun vorige woning – een compacte rijwoning – komt vrij en wordt gekocht door een koppel dat uit een appartement komt. Dat appartement wordt vervolgens gehuurd door een alleenstaande starter. Verschillende verhuisbewegingen, elk afgestemd op veranderende woonbehoeften, allemaal gestart door één nieuwe woning.
Maar hoe groot is dit effect? Professor Johan Albrecht van de Faculteit Economie aan de UGent maakte in september 2025 een analyse van relevante wetenschappelijke literatuur over de impact van nieuwbouw op betaalbaar wonen. Analyses uit o.m. Nederland, Duitsland, Finland en de Verenigde Staten tonen aan dat nieuwbouw op relatief korte termijn leidt tot een toename van het aanbod in andere marktsegmenten, inclusief betaalbare huurwoningen.
Zo publiceerde het Journal of Political Economy - Macroeconomics begin 2025 een Duitse studie van Andreas Mense, econoom gespecialiseerd in wonen en stedenbouw. Volgens deze studie resulteert elke verhuisbeweging in bijna vijf bijkomende verhuisbewegingen binnen het jaar. Lees: binnen een jaar na verhuis leven gemiddeld zes gezinnen in een beter aangepaste woning.
Het Journal of Urban Economics publiceerde in 2023 al een Amerikaanse studie van Ewan Mast, professor en econoom gespecialiseerd in o.a. woningmarktmechanismen. Daaruit blijkt dat: “[...] de bouw van 100 nieuwbouwunits in relatief dure buurten zorgt voor het vrijkomen van 45 tot 70 woonunits in buurten met een inkomen lager dan het mediaaninkomen. Deze bewegingen realiseren zich meestal binnen de drie jaar na oplevering van het nieuwbouwproject. Nieuwbouw mildert hierdoor de prijsdruk in de marktsegmenten van de lagere inkomens. Een toename van het gebouwenpark met 10% zou de huurprijzen in de buurten met relatief lage inkomens drukken met 0,9 tot 6,3%. Belangrijker is evenwel dat dure nieuwbouw een vrij grote en positieve impact heeft op de marktsegmenten met veel midden en lagere inkomens.”
Hoewel deze studies in het buitenland werden uitgevoerd, is er volgens Professor Albrecht geen reden om aan te nemen dat de situatie anders zou zijn in België. Elk extra aanbod op de Belgische woonmarkt, zelfs in hogere woonsegmenten, maakt woonaanbod in lagere segmenten vrij, omdat de hele woonladder in beweging komt. Albrecht: “We moeten bewaken dat er voldoende nieuwbouw van het juiste type en op de juiste plek bijkomt.” Zo wordt de druk op de woningmarkt verlicht.
