Steeds meer jonge gezinnen blijven op huurmarkt omdat nieuwe woning voor hen onbetaalbaar is

Limburgse vastgoedmarkt heeft unieke dynamiek

Bij Matexi kiezen we bewust voor lokale verankering, met regiokantoren in nagenoeg elke Belgische provincie. Onze medewerkers kennen de steden en gemeenten van hun regio als geen ander, met onze Business Managers als grootste ambassadeur en expert van hun lokale markt. Zo staat Tom Van Becelaere als Business Manager al 8 jaar aan het hoofd van Matexi Limburg. En net als in andere provincies, schoten de Matexi-projecten er de voorbije jaren als paddenstoelen uit de grond.

Tom Van Becelaere: “Ons bekendste project in Limburg is natuurlijk ons reconversieproject Quartier Bleu in Hasselt. Daar hebben we de oude verloederde site van de Versuz volledig herontwikkeld naar een gemengde buurt met 331 appartementen, retail en horeca aan het water. Ze noemen het wel eens het meest prestigieuze vastgoedproject van Vlaanderen, en dat komt vooral door de unieke vibe. Een koper zei onlangs dat hij hier een instant vakantiegevoel heeft, en je kan hem geen ongelijk geven. Het verklaart meteen ook waarom we hier ook verschillende tweedeverblijvers huisvesten.”

Met de combinatie van retail en horeca aan het water creëerde Matexi eigenlijk een unieke plek in de provincie Limburg. Dergelijke residentiële projecten zijn voor Limburg echter eerder een uitzondering. De regio kent geen echte grootstad, en dat heeft meteen een impact op de dynamiek van de lokale vastgoedmarkt.

“Je kan de Limburgse vastgoedmarkt moeilijk vergelijken met andere provincies. Neem nu Brussel, Vlaams-Brabant, Antwerpen of Oost-Vlaanderen: die provincies herbergen echte studentensteden. De vastgoedmarkt is dan ook sterk gericht op jongeren die na hun studententijd blijven hangen en er zich uiteindelijk ook settelen. Limburg heeft wel belangrijke polen als Hasselt, Genk, Beringen, Sint-Truiden en Lommel. Maar dé attractiepool waar mensen van andere provincies op afkomen, die is er niet. De vastgoedmarkt in Limburg is daardoor dus vooral bevolkt … door Limburgers.”

Veranderde vraag sinds corona

Toch wil Tom iets bijstellen: het beeld van Limburg als de provincie met zijn grote verkavelingen, vol woningen met gigantische achtertuinen. “Net als de rest van Vlaanderen wordt Limburg de laatste jaren sterk geconfronteerd met de verappartementisering. Eigenlijk is het een logisch gevolg van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen en de nakende bouwshift. Ja, er is veel plaats in Limburg, maar men wil die ook behouden. Niet meer bouwen op den buiten en nieuwe gronden aansnijden, maar wel in bestaande gebieden vlak bij alle voorzieningen. De enige optie is dan om te verdichten in de stadskernen, de hoogte in te gaan of oudere verloederde sites te gaan herontwikkelen.”

Matexi Limburg kiest voor een combinatie, vertelt Tom. Het project Alba, aan de Boerenkrijgsingel in Hasselt, bestaat bijvoorbeeld louter uit een mix van appartementen en kantoren. In Zonhoven, Maaseik en Diepenbeek wordt er dan weer gekozen voor een mix van woningen en appartementen.

“En in Genk – Herfstvreugde trekken we vol de kaart van de reconversie. Daar zullen we de oude site van het voormalige woonzorgcentrum aan de Schaapsdries de komende jaren transformeren in een unieke en duurzame woonontwikkeling, op fiets- en wandelafstand van alle stadsvoorzieningen en tegelijkertijd midden in het groen.”

Naar dergelijke compacte maar duurzame projecten is dan ook veel vraag. Zo lijken de wensen van de Limburgse kopers volgens Tom mee te evolueren met die van de steden en gemeenten.

“Enerzijds zagen we in 2021 en het begin van 2022 een grote vraag naar grondgebonden woningen. Tijdens de coronaperiode hebben mensen immers gemerkt wat een voordeel het is om een eigen tuin te hebben. Maar die woningen en tuinen mogen gerust compact zijn, want met de stijgende rentevoeten kunnen mensen het niet meer opbrengen om een grote lening af te betalen. En door de stijgende energieprijzen letten kopers ook op het duurzame aspect. Ook investeerders verkiezen trouwers steeds vaker voor compacte woningen om te verhuren. Maar daarnaast blijven appartementen het ook goed doen op de verhuurmarkt, omwille van diezelfde betaalbaarheid.”

Limburg mag dan bekend staan als de regio met de laagste vastgoedprijzen, de prijzen stegen de afgelopen jaren ook nergens zo snel. De huurprijs voor een gemiddelde woning in Limburg lag jarenlang onder 1.000 euro per maand, maar sinds de coronacrisis is die barrière voorgoed doorbroken. Hoe de prijzen de komende jaren zullen evolueren, is ook voor Tom koffiedik kijken.

“Ik weet niet wat we moeten verwachten. De rentevoeten stijgen, de energiekosten stijgen, dus het budget dat mensen kunnen besteden aan een woning krimpt. We zien nu al dat veel jonge gezinnen op de huurmarkt blijven omdat een nieuwe woning onbetaalbaar is geworden. Nieuwe woonvormen dringen zich dus op, niet alleen voor Matexi, maar voor de hele vastgoedsector.”