Business Manager Caroline Franz geeft haar visie op de vastgoedmarkt in Vlaams-Brabant

Spel van vraag en aanbod

Bij Matexi kiezen we bewust voor lokale verankering, met regiokantoren in nagenoeg elke Belgische provincie. Onze medewerkers kennen de steden en gemeenten van hun regio als geen ander, met onze Business Managers als grootste ambassadeur en expert van hun lokale markt. Zo staat Caroline Franz al drie jaar aan het hoofd van Matexi Vlaams-Brabant, nadat ze er daarvoor vijf jaar als Project Developer werkte. Met die jaren ervaring op de teller kent Caroline de regio en de vastgoedmarkt door en door. Een zeer gegeerde en aantrekkelijke markt, noemt Caroline het alvast.

“Je kan er niet om heen, Vlaams-Brabant ligt in het midden van België, en ook nog eens vlak bij de hoofdstad. Dat maakt de vastgoedmarkt niet alleen bijzonder populair – eigenlijk is alles tussen Leuven en Brussel een hotspot - maar ook enorm divers. Hier wonen bijvoorbeeld veel jonge gezinnen, twintigers die in hun eigen provincie willen blijven wonen, maar ook jonge koppels uit Limburg of Oost-&West-Vlaanderen die na hun studies in studentenstad Leuven blijven ‘hangen’. Voor hen is de regio rond Leuven vaak een mooi compromis tussen hun beider ouderlijke thuis in”, vertelt Caroline. De tweede belangrijke groep inwoners zijn de singles, vaak ook expats, die in de hoofdstad werken en dus zo dicht mogelijk bij Brussel willen wonen. Maar die bevolkingssamenstelling heeft een duidelijk gevolg. “Universitairen en expats hebben vaak een ruimer budget dan de gemiddelde Vlaming, en dat stuwt de prijzen de hoogte in. 500-600.000 euro voor een woning wordt hier de standaard.”

Met die bedragen is Vlaams-Brabant een van de duurste regio’s van het land. En de prijzen lijken er niet snel te gaan zakken. Het aanbod is simpelweg te klein geworden voor de vraag. “Er komt geen ruimte meer bij in België, integendeel”, zucht Caroline. “De Vlaamse regering besliste om een betonstop in te voeren, waarbij de open ruimte gevrijwaard moet worden. De oplossing is verdichting in de dorpskernen, onder meer door in te zetten op inbreidingsprojecten met rijwoningen en appartementen. Maar daar stuiten we in Vlaams-Brabant op extra uitdagingen. Enerzijds willen de gemeenten rond Brussel simpelweg geen extra inwoners omdat zij de verfransing komende uit Brussel vrezen. Zij vaardigen collegebesluiten af waardoor het helemaal niet meer mogelijk is om vergunningen te bekomen. Anderzijds komen we ook vaak het VSGB(Vlaams Strategisch Gebied rond Brussel) tegen, dat stelt dat een gebouw maximaal 2 woonlagen kan tellen”, stelt Caroline.

Ruimte en voorzieningen delen

Eén totaaloplossing voor die uitdagingen ziet Caroline niet, dus zet ze met haar team in op verschillende opties. Eén ervan is het herontwikkelen van leegstaande gebouwen en verlaten industriële sites, de zogeheten stedelijke reconversie waar Matexi al 20 jaar op inzet. Zo werd de oude treinstelplaats van Leuven-Centraal door Matexi omgevormd tot de nieuwe buurt ‘Centrale Werkplaatsen’, met zo’n 300-tal woningen en appartementen, handelszaken, kleine kantoorruimten en gemeenschapsvoorzieningen. In Vilvoorde maakte een industriële site plaats voor de autoluwe woonbuurt 4 Fonteinen en in Tienen worden twee scholen omgevormd tot residentiële stadsbuurten: Dony en ’t Lycée. “Ook in Asse zullen we, met steun van de gemeente, een totaal verloederde brownfield herontwikkelen tot een unieke buurt met ruimte voor wonen, ontspanning, retail en veel groen”, aldus Caroline.

Een tweede oplossing ziet Caroline in ‘cohousing ultralight’, zoals ze het noemt, waarbij buurtbewoners sommige voorzieningen delen om de vierkante meters – en zo de prijs van een woning - te drukken. “In ons project Herent - Paardenveldstraat bijvoorbeeld hebben de mensen wel een eigen terras, maar loopt hun tuin volledig over in dat van de buur. Samen hebben ze dan een zeer grote gedeelde tuin voor alle kinderen. We onderzoeken of we zo’n collectief principe ook in appartementen kunnen waarmaken. Zo zou je in een appartementsgebouw één collectieve wasruimte kunnen voorzien, waardoor niet iedereen een wasmachine hoeft te kopen.”

Een laatste oplossing ziet Caroline in de huurmarkt, die volgens haar nog verder zal toenemen in België. “Enerzijds heb je veel gezinnen die geen eigen huis meer kunnen betalen, anderzijds een groep mensen die meerdere woningen kunnen kopen en die vervolgens ook verhuren. Vastgoed blijft dan ook een goede investering, zeker in Vlaams-Brabant. We bekijken daarom volop of we in de toekomst in grotere projecten een product kunnen ontwikkelen speciaal om te gaan verhuren, bijvoorbeeld via een private partner”, besluit ze.

Gerelateerde artikels