Hoeveel kost een woning écht?

Voor wie momenteel midden in de zoektocht naar een eigen huis of appartement zit, zijn dit weinig hoopvolle berichten. Je wil vooral duidelijkheid: hoeveel kost het nu écht om een eigen woning te kopen. Met dit artikel krijg je een overzicht van alle mogelijke kosten.

De aankoopprijs is niet de volledige factuur

De prijs die bij een koopwoning geafficheerd staat is nooit het bedrag dat je uiteindelijk moet betalen. Er komen nog kosten bij.Wat is nu budgettair gezien de beste aanpak: een bestaande woning kopen en renoveren of een afgewerkte nieuwbouw kopen. Want wat zal in beide gevallen de uiteindelijke kostprijs bedragen? Om een eerlijke vergelijking te maken tussen renovatie en nieuwbouw moet je het volledige financiële plaatje bekijken.

1. Grondwaarde en constructiewaarde: de basis

Bij een bestaande woning koop je één onroerend goed (het geheel van grond en gebouw) voor een totaalprijs, waarop registratierechten betaald moeten worden.

Bij nieuwbouw via een projectontwikkelaar zie je op de factuur vaak twee grote posten: het grondaandeel en het constructieaandeel. Dit onderscheid is essentieel omdat ze verschillend belast worden.

• De grond: de prijs van het perceel waarop het huis staat (ook bij een appartement, weliswaar proportioneel). In populaire regio’s kan dit aandeel oplopen tot 25% of 35% van de totale prijs. Op dit deel betaal je registratierechten.
• De constructie: de kost van de materialen, technieken en werkuren die nodig zijn om de woning te bouwen. Op dit deel betaal je btw.

BELANGRIJKE NUANCE: DE WET BREYNE

Denk je aan de nieuwbouwpiste, dan is dit goed om te weten. Koop je een nieuwbouw via een projectontwikkelaar of een totaalaannemer, een zogenaamde gepersonaliseerde sleutel-op-de-deur-woning, dan ben je – afhankelijk van de afwerkingsgraad van de woning en jouw hoedanigheid als koper - beschermd door de Wet Breyne (de Woningbouwwet).

Dit betekent onder andere dat je wettelijk beschermd bent tegen bijvoorbeeld een faillissement van de bouwpartner. Het heeft ook impact op je cashflow en je lening. In zo’n geval betaal je de grond direct bij de notaris, maar de constructie en btw betaal je in schijven naarmate de werken vorderen.

Weet dat je ook beschermd bent tegen structurele constructiefouten: de projectontwikkelaar is 10 jaar aansprakelijk voor stabiliteitsbedreigende gebreken (net als de aannemer en architect wanneer je niet met een projectonwikkelaar bouwt, trouwens).

Lees verder over bouwen met een projectontwikkelaar

2. Registratierechten en btw: hoeveel kost dat?

Naast de aankoopprijs die geafficheerd staat, moet je als koper een flinke hap extra budget voor de overheid voorzien. Hier zit er, zoals we eerder al aangaven, een verschil tussen een nieuwbouwwoning en een bestaande woning.

Bij een bestaande woning

In Vlaanderen betaal je 2% registratierechten als het gaat om je enige en eigen woning.

Koop je een huis van €300.000, dan betaal je €6.000 aan de fiscus.

Is de woning niet je enige en eigen woning, dan bedragen de registratierechten 12%.

Koop je in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, dan betaal je 12,5% registratierechten. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft een koper, onder bepaalde voorwaarden, recht op een zogenaamd abattement op de registratierechten. Dat is een vermindering van de belastbare grondslag van de registratierechten. Het is met andere woorden een korting op de registratierechten verschuldigd door de koper. Zo moet de koper van een onroerend goed geen registratierechten betalen op de eerste € 200.000 (indien aan de voorwaarden voldaan).

Bij een nieuwbouwwoning

Op de grond betaal je in Vlaanderen 12% registratierechten, in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 12,5%. Op de constructie betaal je overal in België 21% btw. Als je voor een aankoop in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest btw betaalt voor de nieuwbouw en registratierechten op de aankoop van de bouwgrond, kan je het abattement krijgen op het deel van de prijs waarop je registratierechten moet betalen. Je moet dan wel aan alle voorwaarden voldoen.

Bij een nieuwbouw van €300.000 in Vlaanderen (€75.000 grond en €225.000 constructie) betekent dat:

• Belasting op grond (12% registratierechten): €9.000
• Belasting op bouw (21% btw): €47.250
• TOTAAL: €56.250 te betalen aan de fiscus

Wanneer het gaat om sloop en hernieuwbouw betaal je 6% btw op de constructie. Maar dan moet je wel aan een aantal voorwaarden voldoen. Dit kan evenwel tienduizenden euro’s verschil maken.

Lees verder over sloop & heropbouw

DE BALANS: IS HET VERSCHIL ECHT ZO GROOT?

Op het eerste zicht gaapt er een massieve kloof van ruim €50.000 die je bij nieuwbouw extra aan de overheid betaalt. Maar dit bedrag is na de uiteindelijke renovatie van een bestaande woning doorgaans compleet verdampt.

Uit recente cijfers blijken de kosten voor een energetische renovatie (om van energielabel E naar A te gaan) gemiddeld tussen €100.000 en €150.000 te liggen.

Bij nieuwbouw is het uitstekende A label gegarandeerd, wat meteen een zeer lage energiefactuur met zich meebrengt. Bovendien hoef je de eerste tien tot vijftien jaar geen onverwachte herstellings- of bouwkosten te verwachten.

Op het eind van de rit is in veel gevallen het verschil tussen renoveren en nieuwbouw zo goed als weg.

De voordelen van nieuwbouw op een rij? Klik hier

Rekenvoorbeeld (Vlaanderen)

Voor een bestaande woning van €300.000 met een lening van €250.000 moet je rekenen op een totale factuur bij de notaris (inclusief alle belastingen en aktekosten) van ongeveer €14.000 tot €15.500 - aan 2% registratierechten.

Voor een nieuwbouw betaal je voor de hypotheekakte ongeveer €5.000 tot €7.000. Daarbovenop betaal je voor de grond 12% registratierechten plus notariskosten, wat voor een grondkost van €75.000 neerkomt op notariskosten van €11.350. De btw op de nieuwbouwwoning (21% of 6%) betaal je niet bij de notaris, maar met elke factuur van de aannemer of projectontwikkelaar.

4. Hoeveel kost een architect

In België is de tussenkomst van een architect wettelijk verplicht voor elke nieuwbouw en in veel gevallen voor renovaties. Het meerekenen van de kost van de architect is dus belangrijk bij het berekenen van de totale kost van je woning.

Bij individuele nieuwbouw betaal je de architect een ereloon dat doorgaans tussen de 7% en 10% van de bouwkost ligt. Voor een constructie van €250.000 betekent dit al snel een extra kost van €17.500 tot €25.000.

Bij nieuwbouw via een projectontwikkelaar is de architect in de totaalprijs inbegrepen. Dit biedt prijszekerheid. De architect wordt aangesteld door de projectontwikkelaar.

Bij renovatie is een architect verplicht van zodra je raakt aan de stabiliteit (bv. een draagmuur verwijderen) of wanneer je – onder bepaalde voorwaarden - het volume van de woning verandert (bv. het toevoegen van een uitbouw of dakkapel). Informeer bij de stad/gemeente of de werken vergunningsplichtig zijn. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is een architect verplicht voor alle werken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning nodig is – wat in de praktijk neerkomt op ingrepen met impact op de stabiliteit of het volume van de woning. Volgens cijfers van verbouwplatformen ligt het percentage voor het ereloon van de architect bij renovatie vaak hoger (12% tot 15%) omdat het werk complexer is dan bij nieuwbouw.

Ook belangrijk om te weten: op het ereloon van de architect betaal je altijd 21% btw, zelfs als de renovatiewerken zelf onder het 6%-tarief vallen.

5. En dan nog deze extra kosten

Pas later in het proces duiken er kosten op die je eigenlijk ook mee moet incalculeren wanneer je de totaalprijs van een eigen woning wil berekenen.

Extra kosten bij nieuwbouw

• EPB-verslaggever: dit is een verplichting en kost €900 tot €950. Bij bouwen met een projectontwikkelaar zit dit doorgaans inbegrepen in de prijs.
  
  
• Postinterventiedossier: een verplicht dossier dat je na afloop ontvangt met alle technische gegevens van de bouw en de woning. Kost: tussen €500 en €1.000. Ook deze kost zit bij de meeste projectontwikkelaars inbegrepen in de prijs.
  
  
• Keuring van de elektriciteit (tot €250) en keuring van de rioleringswerken in huis, waarbij de correcte afvoer en toevoer van het water gecheckt worden (tot €300).
  
  
• Nutsaansluitingen: de aansluiting op water, elektriciteit, riolering en telecom. Reken op een budget van €3.000 tot €5.000.

Extra kosten bij totaalrenovatie

Recent onderzoek toont aan dat zes op de tien Belgen de kosten van een renovatie onderschatten. Het bedrag dat velen vooropstellen voor een totaalproject, valt vaak hoger uit door:

• De renovatieplicht: in Vlaanderen ben je verplicht om woningen met een label E of F binnen de zes jaar naar minimum label D te brengen (dak-, muur- en vloerisolatie, hoogrendementsglas, verwarmingstechnieken, enz.). In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest geldt geen renovatieplicht bij aankoop, maar moeten álle woningen geleidelijk worden gerenoveerd: eerst naar label E tegen 2033 en vervolgens naar label C tegen 2045.
  
  
• Onvoorziene gebreken: bij het strippen van een oude woning komen plots onvoorziene problemen naar boven met stabiliteit, vocht, asbest of riolering.
  
  
• EPB-verslaggever: dit is een verplichting en kost €900 tot €950.
  
  
• Nieuwe keuringen: na renovatie moet de elektriciteit (tot €250) en vaak ook de riolering (tot €300) opnieuw gekeurd worden.

EXTRA KOSTEN BIJ NIEUWBOUW: INDIVIDUEEL VERSUS PROJECTONTWIKKELAAR?

Coördineer je zelf de bouw van je woning, dan moet je die extra kosten allemaal incalculeren in je totaalbudget. Heel wat bouwers vergeten dat en dan komen deze kosten als verrassing.

Koop je een nieuwbouw via een projectontwikkelaar of totaalaannemer, dan zijn heel wat kosten zoals postinterventiedossier en EPB-verslaggever al inbegrepen in de initiële totaalprijs (en: je hoeft deze experts niet zelf te regelen).

Bevraag zeker of dit bij jouw projectontwikkelaar het geval is.

Meer dan de aankoopprijs

Aan de hand van dit artikel kan je realistisch inschatten hoeveel centen je uiteindelijk nodig hebt om een woning te kopen. Of je nu kiest voor nieuwbouw of renovatie.

Toch zijn er ook andere, meer toekomstgerichte zaken die impact hebben op je woonkost. De maandelijkse energiefactuur bijvoorbeeld: bij een woning met een gunstige EPB-waarde ligt die een pak lager. Maand na maand een lagere energiefactuur maakt op lange termijn een groot verschil.

Ook de locatie en de bijhorende mobiliteit spelen mee in je leefkost: kies je voor een centraal gelegen woning waardoor je uiteindelijk één wagen (of zelfs geen wagen) nodig hebt in plaats van twee? Of kies je voor een ruraal gelegen woning waardoor twee wagens onmisbaar zijn? Ook dat is een kost of een besparing die je in rekening moet nemen.

Kunnen wij een eigen woning betalen?!

Je merkt: het antwoord op deze vraag bestaat uit verschillende delen. Het heeft ook niet alleen te maken met de maandelijkse aflossing bij de bank. 

Want wist je dat een lagere energiefactuur je meer budget geeft voor de maandelijkse afbetaling van je lening? Ook een goede locatie van je woning bespaart je kosten, waarbij je het vrijgekomen budget slim kan inzetten voor je lening.

Daarom stelden we een woondossier samen: het geeft je een compleet beeld van het budget dat je écht kan besteden aan de aankoop van een woning. Je vindt er een antwoord op de meest voorkomende vragen. Zo kan je met een gerust gemoed de juiste keuze maken!