Woning kopen: hoeveel spaargeld heb je nodig?
De tijd dat je de volledige aankoopsom én de notariskosten kon lenen, ligt definitief achter ons. De Nationale Bank van België (NBB) hanteert strikte richtlijnen voor banken om overmatige schuldenlast te voorkomen.
De bank gebruikt vandaag de Loan-to-Value (LTV) ratio om te bepalen hoeveel geld je kan en mag lenen. Ze hanteren een LTV van gemiddeld 80 tot 85%. Dit betekent dat de bank je tussen de 80 en 85% van de waarde van de woning leent, en je het restpercentage zelf op tafel legt.
Er is marge, maar is dat verstandig?
Voor starters zijn banken soms bereid tot een LTV van 90% te gaan, maar dit vertaalt zich vaak in een hogere rentevoet omdat het risico voor de bank groter is.
De realiteit: zoveel spaargeld heb je nodig
Uit cijfers blijkt dat een starter gemiddeld €100.000 eigen inbreng meeneemt om een eigen huis te kopen. Of dat bedrag nodig is, hangt onder meer af van de aankoopprijs.
Dit dekt de 10 à 20% van de aankoopprijs plus alle bijkomende kosten (registratierechten, btw en notaris).
Je maandelijkse kosten als maatstaf
Naast je spaargeld is je maandelijks inkomen de doorslaggevende factor voor de bank om je lening toe te kennen. Banken hanteren doorgaans een percentage van 35% tot 40% van je netto-inkomen dat naar de afbetaling van je lening mag gaan.
Heb je een gezamenlijk netto-inkomen van €4.500? Dan zal de bank je zelden een lening toestaan met een maandlast boven de €1.800.
Daarnaast kijkt de bank vandaag niet alleen naar de aflossing, maar ook naar de energiezuinigheid van het pand, omdat een lage energiefactuur meer financiële ademruimte geeft voor de afbetaling.
De bijkomende kosten: een fiscale optelsom
Wanneer je een woning koopt, betaal je niet alleen de aankoopprijs die je op de immosite of in de brochure ziet staan. Er moet ook een deel aan de overheid en aan de notaris betaald worden.
De kosten verschillen naargelang je voor nieuwbouw of een bestaande woning kiest. In ons uitgebreid woondossier leggen we dit in detail uit. Kort samengevat komt het hierop neer:
Registratierechten
Momenteel betaal je als particuliere koper van de volledige eigendom in Vlaanderen (bestaande woning) nog slechts 2% registratierechten bij aankoop van een (enige!) eigen woning. Voor een woning van €350.000 is dat €7.000.
Koop je in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, dan betaal je 12,5% registratierechten. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft een koper, onder bepaalde voorwaarden, recht op een zogenaamd abattement op de registratierechten, een vermindering van de belastbare grondslag van de registratierechten.
Koop je een nieuwbouw in Vlaanderen, dan betaal je 12% registratierechten op de waarde van de grond. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest betaal je 12,5%. Als je voor een aankoop in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest btw betaalt voor de nieuwbouw (zie punt 2 hieronder) en registratierechten op de aankoop van de bouwgrond, kan je het abattement krijgen op het deel van de prijs waarop je registratierechten moet betalen. Je moet dan wel aan alle voorwaarden voldoen.
BTW (nieuwbouwwoning)
Je betaalt 21% btw op de constructiewaarde. Dat is een aanzienlijk bedrag (vaak rond de €50.000 - €60.000), maar je krijgt er een woning voor terug die voldoet aan de strengste normen en geen renovatiekosten vergt. Kan je een oud gebouw slopen om er een nieuwe woning te bouwen, dan kan dit - als je voldoet aan bepaalde voorwaarden – aan 6% btw.
Notariskosten
Reken op een ereloon van 1% à 2% op de aankoopprijs, plus 21% btw. Daarbij komen administratieve kosten (attesten, opzoekingen) die variëren tussen de €800 en €1.500.
