Combien coûte vraiment un logement ?

Cette réalité est peu encourageante pour celles et ceux qui sont actuellement en pleine recherche d’une maison ou d’un appartement. Ce que vous voulez avant tout, c’est de la transparence : combien coûte vraiment l’achat d’un logement ? Cet article vous en donne une vue complète.

Le prix affiché n’est pas la facture finale

Le prix affiché d’un logement n’est jamais le montant que vous paierez réellement : d’autres frais viennent invariablement s’y greffer. Quelle est la meilleure approche budgétaire : acheter un logement existant à rénover ou opter pour une construction neuve clés en main ? Quel serait le coût total dans l’un et l’autre cas ? Comparer honnêtement rénovation et construction neuve exige d’embrasser l’ensemble du tableau financier.

1. Valeur du terrain et valeur de construction : les deux composantes de base

Pour un logement existant, vous achetez un seul bien immobilier (terrain et bâtiment confondus) pour un prix global, sur lequel vous acquittez des droits d’enregistrement.

Pour une construction neuve bâtie avec un développeur de projets, la facture se compose de deux postes distincts : la quote-part terrain et la quote-part construction. Cette distinction est essentielle, car ces deux aspects font l’objet d’un traitement fiscal différencié.

• Le terrain : le prix de la parcelle sur laquelle est bâti le logement (y compris pour un appartement, au prorata). Dans les zones recherchées, cette quote-part peut représenter 25 % à 35 % du prix total. Ce montant est soumis à des droits d’enregistrement.
  
  
• La construction : le coût des matériaux, des techniques et de la main-d’œuvre nécessaires à la réalisation du logement. Sur ce montant, vous payez la TVA.

NUANCE IMPORTANTE : LA LOI BREYNE

Vous envisagez la piste d’une construction neuve ? Voici ce qu’il est utile de savoir. Lorsque vous achetez un logement neuf auprès d’un développeur de projets ou d’un entrepreneur général, en l’occurrence une habitation personnalisée clés en main, vous êtes protégé, selon le degré de finition du logement et votre qualité d’acheteur, par la loi Breyne (loi sur la construction d’habitations).

Concrètement, vous êtes légalement protégé contre, notamment, la faillite du partenaire de construction.

Il y a également un impact sur votre flux de trésorerie et votre emprunt. Le terrain est payé directement chez le notaire, tandis que la construction et la TVA sont réglées par tranches, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Sachez aussi que vous êtes protégé contre les défauts de construction structurels : le développeur de projets est responsable pendant 10 ans des malfaçons susceptibles de compromettre la stabilité du bâtiment (tout comme l’entrepreneur et l’architecte, lorsque vous ne passez pas par un développeur de projets, du reste).

Construire avec un développeur de projet : lire la suite

2. Droits d’enregistrement et TVA : quel montant prévoir ?

Outre le prix affiché, l’acheteur doit prévoir une enveloppe supplémentaire conséquente à reverser à l’État. Comme nous l’avons indiqué, logement neuf et logement existant ne sont, en effet, pas logés à la même enseigne.

Pour un logement existant ou le terrain d’une construction neuve

Si l’achat concerne votre seule et unique résidence, vous payez 3% de droits d’enregistrement en Wallonie et 12,5% en région de Bruxelles-Capitale. A Bruxelles, l’acheteur a, sous certaines conditions, droit à un abattement sur ces droits à payer (= réduction de la base imposable du droit d’enregistrement). En d’autres termes, il s’agit d’une diminution du montant des droits d’enregistrement qui sont dus par l’acheteur. Ainsi, sur les premiers 200 000 €, l’acheteur d’un bien immobilier ne doit pas payer de droits d’enregistrement.

Si vous achetez une maison de €300.000 en Wallonie, vous payez €9 000 au fisc.

Si le logement n’est pas votre seule et unique résidence, les droits d’enregistrement s’élèvent à 12,5% (Wallonie et Bruxelles).

Pour une construction neuve

La construction est, quant à elle, soumise à la TVA de 21 %.

Pour une construction neuve à 300 000 € en Wallonie (75 000 € de terrain et 225 000 € de construction), cela donne :

• Taxe sur le terrain (3 % de droits d’enregistrement) : 2 250 €
• Taxe sur la construction (21 % de TVA) : 47 250 €
• TOTAL : 49 500 € à verser au fisc.

En cas de démolition-reconstruction, vous bénéficiez d’un taux de 6 % de TVA sur la construction moyennant le respect d’une série de conditions. La différence peut néanmoins atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Démolition-reconstruction : lire la suite

LE BILAN : L’ÉCART EST-IL VRAIMENT SI GRAND ?

Au premier abord, l’écart semble massif : plus de 40 000 € supplémentaires versés à l’État pour une construction neuve. Mais la rénovation complète d’un logement existant suffit, dans la plupart des cas, à absorber entièrement ce montant.

Les chiffres récents montrent que le coût d’une rénovation énergétique complète (pour passer d’un score PEB E à un score A) se situe en moyenne entre 100 000 et 150 000 €.

En construction neuve, l’excellent label A est garanti d’emblée, ce qui se traduit immédiatement par une facture énergétique très basse. Mieux encore : vous ne devez craindre aucun frais imprévu de réparation ou de construction pendant les dix à quinze premières années.

Au bout du compte, la différence entre une rénovation et une construction neuve est, dans bien des cas, quasiment nulle.

Les avantages de la construction neuve : cliquez ici

Exemple chiffré (en Wallonie) :

Pour un logement existant à 300 000 € avec un emprunt de 250 000 €, il faut compter une facture totale chez le notaire (taxes et frais d’acte inclus) d’environ 17 000 jusqu’au 18 500 € au taux de 3 % de droits d’enregistrement.

Pour une construction neuve, l’acte hypothécaire représente environ 5 000 à 7 000 €. Sur le terrain s’ajoutent les 3 % de droits d’enregistrement et les frais de notaire, ce qui, pour un terrain à 75 000 €, représente des frais de notaire de 9 250 €. La TVA sur la construction neuve (21 % ou 6 %) n’est pas payée chez le notaire, mais à chaque facture de l’entrepreneur ou du développeur de projets.

4. Combien coûte un architecte ?

En Belgique, l’intervention d’un architecte est légalement obligatoire pour toute construction neuve et, dans de nombreux cas, pour les rénovations. Son coût doit donc impérativement être intégré dans le calcul du coût total de votre logement.

Pour une construction neuve individuelle, les honoraires de l’architecte représentent généralement entre 7 % et 10 % du coût de construction. Pour une construction à 250 000 €, cela se traduit rapidement par un surcoût de 17 500 à 25 000 €.

Dans le cas d’une construction neuve via un développeur de projets, ce dernier désigne l’architecte, dont les honoraires sont donc compris dans le prix total. Cette approche vous garantit la certitude du prix.

En rénovation, un architecte est obligatoire pour tous les travaux nécessitant un permis d’urbanisme – ce qui, en pratique, correspond à des interventions ayant un impact sur la stabilité ou le volume du logement. En Wallonie, il existe des exonérations légèrement plus larges pour les travaux de moindre ampleur. Renseignez-vous auprès de la ville ou de la commune pour savoir si les travaux nécessitent un permis.

Selon les données des plateformes de rénovation, le taux des honoraires d’architecte en rénovation est souvent plus élevé (12 % à 15 %) qu’en construction neuve, car la mission est plus complexe.

Point important : les honoraires de l’architecte sont toujours soumis à 21 % de TVA, même si les travaux de rénovation eux[1]mêmes relèvent du taux de 6 %.

5. Et encore d’autres frais à prévoir

D’autres frais n’apparaissent qu’en cours de processus, mais doivent néanmoins être intégrés dans le calcul du coût total de votre logement.

Frais supplémentaires pour une construction neuve

• Auditeur PEB : il s’agit d’une obligation légale dont le coût se situe entre 900 et 950 €. En cas de construction via un développeur de projets, ce poste est généralement inclus dans le prix.
  
  
• Dossier d’intervention ultérieure (DIU) : dossier obligatoire remis à la fin des travaux. Il contient toutes les données techniques de la construction et du logement. Ce coût, entre 500 et 1 000 €, est également inclus dans le prix chez la plupart des développeurs de projets.
  
  
• Contrôle de l’installation électrique (jusqu’à 250 €) et de l’évacuation des eaux, vérification de la conformité des conduites d’arrivée et d’évacuation de l’eau (jusqu’à 300 €).
  
  
• Raccordements aux réseaux : connexion à l’eau, à l’électricité, à l’égout et aux télécoms. Prévoyez un budget de 3 000 à 5 000 €.

Frais supplémentaires pour une rénovation complète

Des recherches récentes montrent que six Belges sur dix sous-estiment le coût d’une rénovation. Le montant anticipé pour un projet complet dépasse souvent les prévisions, notamment en raison de :

• Dans la Région de Bruxelles-Capitale, il n’existe pas d’obligation de rénovation lors de l’achat, mais tous les logements devront être rénovés progressivement : d’abord jusqu’au label E d’ici 2033, puis jusqu’au label C d’ici 2045. En Wallonie, l’obligation de rénovation est introduite progressivement via une combinaison d’obligations lors de l’achat et d’une élimination générale des mauvaises performances énergétiques, selon une trajectoire s’étendant jusqu’en 2050.
  
  
• Défauts imprévus : lors de la mise à nu d’un logement ancien, des problèmes inattendus de stabilité, d’humidité, d’amiante ou d’évacuation des eaux peuvent survenir brutalement.
  
  
• Auditeur PEB : obligation légale dont le coût se situe entre 900 et 950 €.
  
  
• Nouveaux contrôles : après une rénovation, l’installation électrique (jusqu’à 250 €) et l’évacuation des eaux (jusqu’à 300 €) doivent à nouveau être contrôlées.

FRAIS SUPPLÉMENTAIRES POUR UNE CONSTRUCTION NEUVE : PROJET AUTOGÉRÉ OU VIA UN DÉVELOPPEUR DE PROJETS ?

Si vous coordonnez vous-même la construction, tous ces frais supplémentaires doivent être intégrés dans votre budget total. Beaucoup de bâtisseurs l’oublient et ces coûts finissent par arriver comme une mauvaise surprise.

En achetant une construction neuve auprès d’un développeur de projets ou d’un entrepreneur général, de nombreux frais, tels que le dossier d’intervention ultérieure et le responsable PEB, sont déjà inclus dans le prix total initial et vous

n’avez pas à gérer ces experts vous-même. Vérifiez toujours si c’est le cas auprès de votre développeur de projets.

Au-delà du prix d’achat

Grâce à cet article, vous pouvez estimer de manière réaliste le budget dont vous aurez besoin pour acheter un logement, que vous optiez pour la construction neuve ou la rénovation.

D’autres facteurs, plus prospectifs, pèsent également sur le coût global de votre logement. La facture énergétique mensuelle, par exemple : elle est nettement plus basse pour un logement qui affiche un bon score PEB. Une facture réduite mois après mois représente une différence considérable à long terme.

La localisation et la mobilité afférente grèvent aussi votre budget au quotidien. Un logement bien desservi peut vous éviter un deuxième véhicule, voire le premier. Un logement rural, à l’inverse, rend souvent deux voitures incontournables. Ce poste mérite également d’entrer dans le calcul.

Pouvons-nous nous permettre d’acheter notre propre logement ?!

Vous le constatez : la réponse à cette question comporte plusieurs éléments. Elle ne se limite pas non plus au simple remboursement mensuel auprès de la banque.

Saviez-vous par exemple qu’une facture énergétique plus basse vous permet de dégager davantage de budget pour le remboursement mensuel de votre prêt ? Une bonne localisation de votre logement peut également vous faire économiser des coûts, vous permettant d’utiliser cet argent de manière optimale pour votre crédit.

C’est pourquoi nous avons élaboré un dossier logement : il vous offre une vision complète du budget que vous pouvez réellement consacrer à l’achat d’un logement. Vous y trouverez une réponse aux questions les plus fréquentes. De cette façon, vous pouvez faire le bon choix en toute sérénité !