Een stijging van de registratierechten met 1 procentpunt zal de Vlaamse woonmarkt op zichzelf niet fundamenteel veranderen.
Opiniekstuk van Gaëtan Hannecart, Uitvoerend Voorzitter van de Raad van Bestuur bij Matexi.
De Tijd publiceerde dit opiniestuk op 29 september 2026 online en op 30 september 2026 in de gedrukte krant.
De kwestie
De Vlaamse begroting verhoogt de registratierechten op bestaande woningen van 2 naar 3 procent.
De beslissing om de registratierechten in Vlaanderen opnieuw te verhogen van 2 procent naar 3 procent voor de aankoop van een eerste en enige woning heeft heel wat reacties uitgelokt. Begrijpelijk, want niemand betaalt graag meer belastingen, zeker niet op een moment waarop wonen van veel gezinnen al een zware financiële inspanning vraagt. Maar de Vlaamse wooncrisis is in essentie geen transactiecrisis. Ze is een aanbodcrisis.
Het debat gaat over de aankoop van bestaande woningen. Dat is belangrijk voor de mobiliteit op de woonmarkt, in functie van leeftijd, arbeid en gezinssamenstelling, maar deze transacties creëren op zichzelf geen bijkomende wooncapaciteit. De hogere registratierechten zullen sommige aankopen vertragen en de transactiedynamiek temperen, maar lossen het structurele tekort aan woningen niet op.
Dat betekent niet dat fiscaliteit onbelangrijk is. Stabiliteit is cruciaal. De voorbije jaren zagen we de registratierechten evolueren van 12 procent naar 3 procent, vervolgens naar 2 procent en nu opnieuw naar 3 procent, zoals in Wallonië. Voor gezinnen die een van de belangrijkste financiële beslissingen van hun leven nemen, is voorspelbaarheid minstens even belangrijk als het tarief zelf. Laat ons hopen dat nu een langere periode van fiscale stabiliteit aanbreekt.
Toch dreigt de discussie de aandacht af te leiden van de echte uitdaging: onvoldoende bijkomend, kwalitatief, goed gelegen en energiezuinig woonaanbod.
Ons woonpatrimonium veroudert, de bevolking groeit en het aantal huishoudens neemt toe. Tegelijk blijft de productie van nieuwe, energiezuinige woningen achter op de maatschappelijke behoefte. Zolang er onvoldoende woningen bijkomen, zal de druk op de prijzen en de huurprijzen aanhouden. Dat treft vooral de kwetsbaarste gezinnen. Niet omdat mensen te weinig woningen kopen, maar omdat er simpelweg te weinig woningen beschikbaar zijn.
Zolang er onvoldoende woningen bijkomen, zal de druk op prijzen en huurprijzen aanhouden en zal dat vooral de meest kwetsbare gezinnen treffen.
Vanuit dat perspectief valt moeilijk te verantwoorden dat woningen die een extra, energiezuinig aanbod creëren fiscaal aanzienlijk zwaarder worden belast dan bestaande, energieslurpende woningen met een hogere CO2-uitstoot. Alsof men oude, vervuilende auto’s zou subsidiëren en nieuwe elektrische auto’s zwaar zou belasten.
Wie een bestaande woning koopt, betaalt 3 procent registratierechten. Wie kiest voor een nieuwbouwwoning of een nieuwbouwappartement, wordt geconfronteerd met 21 procent btw én met 12 procent registratierechten op het grondaandeel (enkel in Vlaanderen, niet in Wallonië). Net de woningen die bijkomend aanbod creëren, worden het zwaarst belast.
Dat valt moeilijk uit te leggen, want waarom wordt een alleenstaande die kiest voor een compact, energiezuinig nieuwbouwappartement fiscaal veel zwaarder belast dan iemand die een ruime bestaande woning koopt met een aanzienlijk hogere energiebehoefte? Vanuit maatschappelijk oogpunt en gelijkberechtiging is dat moeilijk te verantwoorden.
Ook op het vlak van de betaalbaarheid verdient dit debat meer aandacht. Voldoende extra en betaalbaar aanbod is een noodzakelijke voorwaarde om de structurele spanning tussen vraag en aanbod te verminderen. Wanneer de bouw van nieuwe woningen steeds duurder en complexer wordt, dreigt de woonmarkt verder dicht te slibben. Uiteindelijk dragen vooral jonge gezinnen en kwetsbare huurders daarvan de gevolgen.¨
Hetzelfde geldt voor de energietransitie. Nieuwbouwwoningen behoren tot de meest energiezuinige woningen op de markt. Ze voldoen reeds aan de energienormen voor 2050. Uiteraard brengt die duurzaamheid een hogere investeringskostprijs met zich mee. Precies daarom is het vreemd dat we de productie van deze woningen bijkomend fiscaal belasten met 12 procent registratierechten en 21 procent btw.
De maatschappelijke uitdagingen vragen een andere benadering: een beleid dat heldere doelstellingen vastlegt voor betaalbaarheid, duurzaamheid en bijkomend aanbod, maar ruimte laat voor ondernemerschap en innovatie in de manier waarop we die doelstellingen bereiken.
Om dat te realiseren hebben we nood aan een technologieneutraal woonbeleid zonder fiscaal te sturen welke oplossing de juiste is. Renovatie waar renovatie de beste keuze is. Restauratie waar erfgoed centraal staat. Sloop en heropbouw waar dat maatschappelijk de meeste meerwaarde creëert. En nieuwbouw waar bijkomende woningen nodig zijn.
Bovenal hebben we nood aan gelijkberechtiging én een stabiel en voorspelbaar fiscaal kader dat gezinnen vrij laat kiezen en ondersteunt in hun woonkeuze.
De conclusie
De focus ligt verkeerd. De fiscale druk op nieuwe, energiezuinige woningen zou een pak lager moeten liggen dan die op oudere woningen.
