26 augustus 2026
Opiniekstuk van Gaëtan Hannecart, Uitvoerend Voorzitter van de Raad van Bestuur bij Matexi.
De Tijd publiceerde dit opiniestuk op 26 augustus 2026 in de gedrukte krant en online.
De kwestie
De leegstand in Vlaanderen lijkt op het eerste gezicht moeilijk te rijmen met de wooncrisis.
Ruim 30.000 leegstaande gebouwen in Vlaanderen, kopte De Tijd op 22 augustus 2026. Op het eerste gezicht lijkt dat moeilijk te rijmen met de wooncrisis. Als er zoveel gebouwen leegstaan, waarom blijft wonen dan voor zoveel mensen onbetaalbaar?
Het antwoord is dat leegstand en woonaanbod niet hetzelfde zijn. De wooncrisis wordt niet veroorzaakt door leegstand, maar door een tekort aan betaalbare en passende woningen op de juiste locaties.
Nochtans is wonen een basisbehoefte en zou elk beleid moeten vertrekken vanuit ‘Housing First’. Pas wanneer iemand beschikt over een warme thuis in een aangename buurt, ontstaat ruimte voor gezondheid, opleiding, werk en maatschappelijke integratie.
Door vergrijzing en gezinsverdunning groeit de behoefte aan andere woonvormen en woningtypes. Door verschuivingen in werkgelegenheid neemt die vraag bovendien toe op plekken waar het bestaande woningbestand onvoldoende antwoord biedt. De uitdaging is dus niet alleen het aantal woningen, maar vooral de juiste woningen op de juiste plaats.
Op de arbeidsmarkt kennen we het begrip frictiewerkloosheid: niet elke werkzoekende vindt onmiddellijk een passende job en niet elke vacature wordt meteen ingevuld. Die tijdelijke spanning tussen vraag en aanbod is geen teken van falen, maar een voorwaarde voor mobiliteit en economische dynamiek.
Een gezonde woningmarkt heeft ook nood aan wat economen frictieleegstand noemen: een voorraad beschikbare woningen die verhuizingen en doorstroming mogelijk maakt. Woonexperten gaan ervan uit dat daarvoor ongeveer 3 procent van het woningbestand beschikbaar moet zijn. Vlaanderen zit op vandaag aan ongeveer 1% à 1,2% procent. Dat wijst niet op een overschot aan woningen, maar net op een tekort aan ademruimte in de markt.
Dat heeft directe gevolgen. Jongeren blijven langer thuis wonen, jonge gezinnen vinden geen betaalbare woning die aansluit bij hun noden, en ouderen blijven wonen in huizen die intussen te groot zijn. De doorstroming vertraagt, de schaarste neemt toe en zodra een passende woning beschikbaar komt, staan gezinnen in de rij.
Het cijfer '30.000 leegstaande gebouwen' zegt dus bitter weinig. Want achter dat cijfer gaan zeer verschillende situaties schuil. Sommige gebouwen staan tijdelijk leeg in afwachting van renovatie of herontwikkeling (waaronder 18.793 sociale woningen) en sommige gebouwen hebben geen woonfunctie. Bovendien is de ene leegstand de andere niet. Een leegstaande woning ver van werk, voorzieningen of openbaar vervoer helpt een gezin niet vooruit.
Anderzijds illustreert het feit dat 30.000 gebouwen leeg staan dat de woonmarkt volledig vast zit. Want een goed functionerende woonmarkt met 3 % frictieleegstand vereist minstens 100.000 leegstaande woningen. Samen met de sterk stijgende huurprijzen betekent dit dat de nood aan bijkomende, kwaliteitsvolle, energiezuinige woningen op aantrekkelijke locaties zeer hoog is.
Een goed functionerende woonmarkt met 3% frictieleegstand vereist minstens 100.000 leegstaande woningen.
En net daar botst Vlaanderen vandaag op grenzen. Alsmaar meer regels en normen, duurdere materialen, hogere lonen, complexe vergunningstrajecten, zware fiscale lasten (21% BTW en 12% registratierechten op nieuwbouw) en bijkomende maatschappelijke verplichtingen maken het onbetaalbaar om nog betaalbare woningen te realiseren. Zo ontstaat een vicieuze cirkel: de hogere kosten remmen het aanbod af en de schaarste neemt toe.
De gevolgen hiervan reiken veel verder dan de woningmarkt alleen. De niet-toegang tot kwaliteitsvolle huisvesting beïnvloedt gezondheid, onderwijskansen, arbeidsmarktparticipatie en maatschappelijke integratie. Wie geen geschikte woning vindt, stelt gezinsvorming uit, blijft noodgedwongen langer thuis wonen, ziet kansen op werk verloren gaan, en past zijn spaargedrag aan. Een goed functionerende woningmarkt is daarom niet alleen een woonvraagstuk, maar ook een maatschappelijke opdracht.
Leegstand aanpakken is zinvol. Maar wie wonen opnieuw betaalbaar wil maken, moet vooral zorgen voor meer passend woonaanbod, meer doorstroming, en gerichte ondersteuning van de meest kwetsbaren. Pas wanneer we opnieuw voldoende woningen creëren op plaatsen waar mensen willen en kunnen wonen, krijgt de woningmarkt de ademruimte die ze vandaag mist.
De conclusie
De wooncrisis wordt veroorzaakt door een tekort aan betaalbare en passende woningen op de juiste locaties. Daarom moeten we vooral het woonaanbod verhogen.
