Waarom we anders moeten kijken naar ruimte en wonen om de wooncrisis op te lossen

We hebben niet de pretentie te zeggen dat we dé innovator zijn. We willen vooral om ons heen kijken, en achteruit kijken, en hieruit de nodige lessen trekken gebaseerd op 80 jaar ervaring als buurtontwikkelaar.

Zo zien we dat er eigenlijk nog wél plaats is om te wonen in België, en in Vlaanderen in het bijzonder. Vlaanderen is niet volgebouwd, Vlaanderen is ondoordacht gebouwd, mede door de lintbebouwing die in de naoorlogse wederopbouwperiode gestimuleerd werd door de overheid.

We spreken over niet minder dan 13.177 km aan bestaande lintbebouwing. En uit eerdere analyse blijkt dat tussen 2019 en 2024 maar liefst 45% van de nieuwe bebouwing (ofwel 27.000 gebouwen) tot stand kwam in lintbebouwing of verspreide bebouwing, ondanks de bouwshift…

Iedereen beseft dat de druk op de open ruimte toeneemt en dat er een einde moet komen aan de lintbebouwing. Maar het feit blijft wel dat bijkomende woningen nodig zijn: om de toekomstige woonnood op te vangen én om woningprijzen betaalbaar te maken. Volgens het Federaal Planbureau komen er de volgende 15 jaar bijna 447.000 gezinnen bij, waarvan 71% eenpersoonshuishoudens en met de sterkte stijging bij de 67-plussers. Een recente vastgoedstudie van ING toont aan dat onze huidige woningmarkt niet afgestemd is op de verwachte opmars van alleenstaanden.

De oplossing ligt erin om waardevolle open ruimte te beschermen en waar mogelijk te herstellen, én te bouwen waar het zinvol is.

Hoe kunnen we open ruimte herstellen? Als we de moed hebben om te handelen in het algemeen maatschappelijk belang, dan kunnen we fouten uit het verleden rechtzetten. Zo kennen we allemaal voorbeelden van een ‘halve’ woning met een wachtgevel ergens in een open landschap. In het Verenigd Koninkrijk bestaan er fondsen waarbij zo’n bebouwing kan opgekocht en gesloopt worden om de open ruimte te herstellen.

En waar is het zinvol om te bouwen? Het is alvast duidelijk dat we – om het woonaanbod te verhogen – niet alleen moeten inzetten op renovatie en sloop & hernieuwbouw, maar ook op bijkomend nieuwbouwaanbod. Daarbij betekent meer nieuwbouw geenszins dat er te veel open ruimte zal ingepalmd worden.

Nieuwbouw kan ook gerealiseerd worden wanneer we (deels) bebouwde en ingesloten ruimte op aantrekkelijke wijze verdichten. Het gaat dan bv. om een stuk grond in het centrum van een dorp of stad, dichtbij buurtvoorzieningen en openbaar vervoer; of een stuk grond dat rondom afgebakend is met lintbebouwing. Op dergelijke percelen kunnen extra nieuwbouwwoningen gerealiseerd worden met aandacht voor nieuw publiek toegankelijk buurtgroen en efficiënt waterbeheer.

Stel dat we 200.000 extra woningen creëren, waarvan we er 100.000 kunnen realiseren via respectvolle inbreidingsgerichte verdichting, en reconversie- en brownfieldprojecten. Als we de overige 100.000 woningen in onbebouwde ruimte realiseren aan 30 woningen (huizen of appartementen) per hectare, dan betekent dit dat we hiervoor 3.300 hectare ruimte moeten aansnijden. Het gaat dan om 3,3 km² op een totale oppervlakte van 13.522 km² in Vlaanderen, ofwel een stijging met slechts 0,25% van het huidige ruimtebeslag van 32% (incl. (buurt)parken en tuinen).

We moeten dus niet alleen af van het idee dat er in Vlaanderen geen ruimte meer is om te wonen, we moeten ook anders nadenken over landschapsdelen. Immers, vandaag de dag zijn de verschillende functies van onze openbare ruimte vrij strikt gescheiden. Als we in de toekomst het bestaande landschap delen met verschillende gebruikers, dan is er plaats – naast de 32% ruimtebeslag – voor 38% natuurlijke landbouw en 30% (i.p.v. 19%) natuur.