Pourquoi devons-nous envisager l’espace et le logement sous un autre angle pour résoudre la crise du logement ?

Nous n’avons pas la prétention de dire que nous sommes la référence en matière d’innovation. Nous voulons surtout regarder autour de nous et tirer les leçons du passé en nous appuyant sur 80 ans d’expérience dans le développement de quartiers.

Notre constat ? Il y a encore de l’espace pour des logements en Belgique. La Belgique n’est pas saturée, le bâti y est simplement irraisonné. C’est notamment la conséquence de l’urbanisation linéaire encouragée par les pouvoirs publics pendant la période de reconstruction d’après-guerre.

On parle ici de 13 177 km d’habitat linéaire. Et d’après des analyses menées précédemment, entre 2019 et 2024 (dans la région la plus densément peuplée du pays, la Flandre), 45 % des nouvelles constructions (soit 27 000 bâtiments) ont été réalisées dans le cadre d’un habitat linéaire ou dispersé, malgré le « stop au béton ».

Tout le monde est conscient que la pression sur l’espace ouvert s’accentue et qu’il faut mettre un terme à l’urbanisation linéaire. Mais il n’en reste pas moins que nous avons besoin de logements supplémentaires : pour répondre à la future demande et pour garantir des prix abordables. Selon le Bureau fédéral du Plan, sur les près de 447 000 familles supplémentaires que notre pays comptera d’ici 15 ans, 71 % seront des ménages d’une personne et la tranche des plus de 67 ans connaîtra une forte hausse. Une étude immobilière récemment menée par ING révèle que notre marché du logement actuel n’est pas adapté à l’augmentation attendue du nombre de personnes seules.

La solution consiste à protéger et, si possible, à restaurer l’espace ouvert de valeur, tout en construisant là où cela s’avère judicieux.

Comment restaurer l’espace ouvert ? Si nous avons le courage d’agir dans l’intérêt général, nous pourrons rectifier les erreurs du passé. Nous connaissons tous des exemples de « demi-maisons », dotées d’une façade provisoire, au beau milieu d’un paysage ouvert. Au Royaume-Uni, des fonds permettent d’acheter et de démolir ce type de constructions afin de restaurer les espaces ouverts.

Et où est-il judicieux de construire ? Il est clair que pour augmenter l’offre de logements, nous ne devons pas seulement miser sur la rénovation ou la démolition et la reconstruction ; nous devons aussi construire de nouveaux logements. La construction de bâtiments neufs n’implique néanmoins pas forcément une occupation excessive de l’espace ouvert.

On peut bâtir du neuf via une densification attrayante des espaces (partiellement) construits et clos. Il peut s’agir, par exemple, d’un terrain situé au centre d’un village ou d’une ville, non loin des infrastructures de proximité et des transports en commun, ou d’un terrain délimité par des constructions de type « habitat linéaire ». Ce genre de parcelles se prête à la construction de nouveaux logements, avec une attention particulière accordée à la création d’espaces verts publics accessibles et à une gestion efficace de l’eau.

Imaginons que sur 200 000 logements supplémentaires, 100 000 peuvent être réalisés grâce à une densification respectueuse et axée sur l’exploitation du bâti existant ou à des projets de reconversion et de réhabilitation de friches industrielles. Si nous construisons les 100 000 logements restants dans des zones non bâties à raison de 30 logements (maisons ou appartements) par hectare, nous devrons alors réquisitionner 3 300 hectares de terrain. Cela représente 3,3 km^² sur une superficie totale de 13 522 km^² (en Flandre), soit une augmentation de seulement 0,25 % de l’occupation actuelle de l’espace de 32 % (parcs et jardins compris). 

En plus d’oublier l’idée qu’il n’y a plus d’espace habitable en Belgique, nous devons aussi repenser le partage du paysage. En effet, aujourd’hui, les différentes fonctions de notre espace public sont plutôt strictement cloisonnées. Si, à l’avenir, nous partageons le paysage existant avec différents utilisateurs, il y aura de la place, en plus des 32 % d’espace occupé, pour 38 % d’agriculture naturelle et 30 % (au lieu de 19 %) de nature.