Betaalbaarheid van nieuwbouw daalt veel sneller dan prijzen stijgen
Op basis van de berekening die Matexi en Realo uitvoerden, blijkt dat nog zowat 4,2% van de Belgische gezinnen zich een nieuwbouwappartement kan veroorloven. Voor huizen ligt dat cijfer op 2,4%. Begin 2021 lagen die percentages nog op respectievelijk 9,1 en 4,5%. De beperkte herstelbeweging in relatieve koopkracht die zich in 2024 liet optekenen, valt nagenoeg volledig toe te schrijven aan de lagere rentevoeten. De langetermijnrentes stegen de laatste maanden opnieuw, en geopolitieke spanningen tasten het vertrouwen van kopers aan.
Deze studie is de eerste die de evolutie van de betaalbaarheid van (nieuwbouw)vastgoed wil kwantificeren, om op deze manier het onderscheid tussen de nieuwbouwmarkt en de bestaande vastgoedmarkt nog beter te duiden. Daarbij dient te worden opgemerkt dat de prijzen voor nieuwbouwvastgoed minder hard stijgen dan de bouwkosten zelf. Dit creëert een aanzienlijk spanningsveld op de Belgische woningmarkt, met een groot risico op totale verlamming van de activiteit.
De Nieuwbouwbarometer keek ook naar regionale verschillen in betaalbaarheid. De analyse toonde aan dat de betaalbaarheid in Wallonië iets beter is dan in Vlaanderen en dat in Brussel het aandeel huishoudens dat zich een nieuwbouwwoning kan veroorloven het laagst is.
Prijzen in Q2 wijken niet af van langetermijntrend
In tussentijd ziet het er niet naar uit dat er snel verandering komt in de evolutie van de prijzen voor nieuwbouwvastgoed in België. Dat blijkt uit de tweedekwartaalupdate van de Nieuwbouwbarometer. De prijzen van een gemiddeld nieuwbouwhuis en -appartement stegen respectievelijk met 2,36% en 2,50% in vergelijking met vorig jaar. Deze stijging loopt gelijk met de algemene inflatie, waardoor prijzen in reële termen gelijk blijven. De langetermijntrend van gestaag stijgende prijzen blijft dus onveranderd.
In Vlaanderen blijft de prijsevolutie zowel voor huizen als appartementen onveranderlijk stijgend. Nieuwbouwhuizen werden 2,68% duurder in vergelijking met vorig jaar. Voor appartementen is er sprake van een stijging met 2,81%.
In Wallonië lopen de prijsevoluties voor huizen en appartementen uiteen. Terwijl de prijzen voor appartementen in vergelijking met vorig jaar nog met 1,65% stijgen, maken de huizenprijzen nagenoeg pas op de plaats met een toename van 0,85%.
In Brussel, waar er wegens het beperkte volume aan nieuwbouwhuizen enkel cijfers zijn over de appartementen, tekent zich voor het tweede kwartaal op rij een stagnatie van de prijzen af, met een jaar-op-jaar evolutie van +0,04%.
Dit resulteert in de prijzen en prijsevoluties die op de volgende pagina te lezen vallen.
Roel Helgers, Market economist bij Matexi: “De gestegen hypotheekrentes in combinatie met gestegen bouwkosten vormen een perfecte storm op de vastgoedmarkt: de kostprijs waarvoor nieuwbouw kan gerealiseerd worden ligt voor steeds meer huishoudens boven het prijspunt dat ze zich kunnen veroorloven. Dat dit plaatsvindt op een moment waar er een historische nood is aan bijkomend woonaanbod is op zijn zachtst uitgedrukt zorgwekkend, en raakt vooral jongere gezinnen en kwetsbare groepen.”
Fabrice Luyckx, data analyst bij Realo: “Dat we ondanks de gestegen bouwkosten slechts beperkte prijsstijgingen zien in Wallonië en Brussel, illustreert een toegenomen spanning. Ook in Vlaanderen stijgen de prijzen voorlopig volgens de verwachtingen, maar zien we niet meer de felle prijsstijgingen van 2021 en 2022 - en neemt ook hier de spanning toe.”
Over de Nieuwbouwbarometer
De Nieuwbouwbarometer verzamelt op objectieve wijze open data van de overheid, andere online bronnen en van online vastgoedaanbiedingen. Dat resulteert in een substantieel en representatief staal van de hele Belgische nieuwbouwmarkt. De academische en onafhankelijk gevalideerde analysemethode laat toe om nauwkeuriger de werkelijke prijsevoluties voor nieuwbouwhuizen en -appartementen op te volgen, rekening houdend met veranderingen in karakteristieken van panden door de tijd.
De Nieuwbouwbarometer volgt de prijsevoluties (excl. btw) voor een gemiddelde Belgische woning, zijnde een halfopen bebouwing van 160m2 met drie slaapkamers, badkamer en tuin. In het segment van appartementen gaat dit om een appartement van 95m2 met twee slaapkamers en badkamer.
