L’accessibilité au neuf chute bien plus vite que les prix augmentent
D’après les calculs de Matexi et Realo, seuls 4,2 % des ménages belges peuvent encore se permettre d’acheter un appartement neuf. Pour une maison, ce chiffre tombe à 2,4 %. Début 2021, ces pourcentages étaient encore de 9,1 % et 4,5 % respectivement. La légère reprise du pouvoir d’achat relatif observée en 2024 s’expliquait quasi exclusivement par la baisse des taux d’intérêt. Or, les taux à long terme repartent à la hausse ces derniers mois, tandis que les tensions géopolitiques freinent la confiance des acheteurs.
Il s’agit de la première étude à quantifier l’évolution de l’accessibilité financière de l’immobilier (neuf), afin de mieux distinguer les dynamiques du marché du neuf par rapport à celui de l'immobilier existant. À noter que les prix de l’immobilier neuf augmentent moins vite que les coûts de construction eux-mêmes. Ce décalage crée une forte tension sur le marché du logement belge, avec un risque réel de paralysie totale de l’activité.
Le Baromètre de la construction neuve met aussi en lumière des disparités régionales en termes d’accessibilité. L’analyse montre que l’accessibilité au logement neuf est légèrement meilleure en Wallonie qu’en Flandre, tandis qu’elle est la plus faible à Bruxelles.
Des prix au Q2 qui suivent la tendance à long terme
À court terme, rien n’indique une rupture dans la tendance des prix de l’immobilier neuf en Belgique, comme en témoigne la mise à jour du Baromètre de la construction neuve pour le deuxième trimestre. Les prix d’une maison et d’un appartement neufs moyens ont ainsi augmenté respectivement de 2,36 % et 2,50 % par rapport à l’an dernier. Ces hausses suivent le rythme de l’inflation générale, ce qui signifie que les prix restent stables en termes réels. La tendance à long terme d’une hausse progressive des prix se poursuit donc.
En Flandre, les prix des maisons comme des appartements continuent leur progression. Les maisons neuves y coûtent 2,68 % de plus qu’il y a un an, les appartements 2,81 %.
En Wallonie, la tendance est plus contrastée. Les prix des appartements y ont augmenté de 1,65 %, tandis que ceux des maisons stagnent, avec une hausse limitée à 0,85 %.
À Bruxelles, où l’offre en maisons neuves est très limitée, seules les données sur les appartements sont disponibles. Celles-ci révèlent une stagnation pour le deuxième trimestre consécutif, avec une évolution annuelle de +0,04 %.
Tous ces éléments ont débouché sur les prix et les évolutions de prix suivants (voir page suivante).
Roel Helgers, économiste de marché chez Matexi : « La hausse des taux hypothécaires, combinée à l’augmentation des coûts de construction, crée une véritable tempête sur le marché de l'immobilier : le coût d’un bien neuf dépasse de plus en plus souvent le budget des ménages. Que cela se produise à un moment où la demande en logements n’a jamais été aussi forte est particulièrement préoccupant, surtout pour les jeunes familles et les groupes vulnérables. »
Fabrice Luyckx, analyste de données chez Realo : « Le fait que les prix n’augmentent que modérément en Wallonie et à Bruxelles, malgré les coûts de construction plus élevés, traduit une tension croissante. En Flandre aussi, les prix augmentent pour l’instant conformément aux prévisions, mais on n’observe plus les flambées de 2021 et 2022, et la tension monte également. »
À propos du Baromètre de la construction neuve
Le Baromètre de la construction neuve collecte de manière objective des données ouvertes provenant des pouvoirs publics, d’autres sources en ligne et d’annonces immobilières en ligne. Cela donne un échantillon substantiel et représentatif de l’ensemble du marché belge de l’immobilier neuf. La méthode académique validée indépendamment qui est utilisée permet de suivre avec davantage de précision l’évolution réelle du prix des maisons et appartements neufs, en tenant compte des changements de caractéristiques des biens dans le temps.
Le Baromètre de la construction neuve suit l’évolution du prix (hors TVA) d’une maison belge moyenne, à savoir une maison trois façades de 160 m2 avec trois chambres, une salle de bains et un jardin. Dans le segment des appartements, le bien de référence est un appartement de 95 m² avec deux chambres et une salle de bains.
