Nous ne devons pas sous-estimer la contribution des logements supplémentaires à la résolution de notre problème de logement. On dit souvent que la construction neuve est chère et ne contribue pas à rendre le logement abordable. Pourtant, des analyses scientifiques dressent une image tout à fait différente du rôle du neuf.
Pour mieux comprendre la dynamique, on utilise la métaphore de « l’échelle du logement » ou de « la chaîne de relogement » : un instrument qui permet de visualiser les étapes successives du parcours résidentiel ou les mouvements résidentiels des familles. L’échelle du logement représente l’évolution des gens sur le marché immobilier, car les besoins des familles en termes de logement peuvent évoluer et passer de formes de logement simples ou compactes à des logements mieux adaptés ou plus spacieux. Car un logement se vit, il ne se consomme pas.
La comparaison avec un jeu de chaises musicales inversé, où on ajoute une chaise plus adaptée à chaque tour, est encore plus parlante. Chaque nouvelle chaise peut être occupée par quelqu’un pour qui elle convient mieux, compte tenu de son stade de vie et de ses besoins. La « chaise » libérée est elle-même probablement mieux adaptée à quelqu’un d’autre. Tout le monde se déplace, toujours pour passer à une situation plus adaptée.
Dans cette comparaison, les chaises ajoutées correspondent aux constructions neuves. Elles créent de l’espace : les familles emménagent dans des logements plus adaptés, ce qui libère des logements dans d’autres segments. L’inverse est vrai aussi : si on n’ajoute aucune chaise, tout le monde reste à sa place et la file des personnes qui veulent participer s’allonge.
Prenons un exemple concret : une famille avec de jeunes enfants achète une maison neuve dans une gamme de prix supérieure. Son ancien logement, à savoir une maison mitoyenne compacte, se libère et est acheté par un couple qui vivait en appartement. Cet appartement est à son tour loué par un jeune célibataire. Une seule maison neuve engendre donc plusieurs déménagements, qui font chacun suite à une évolution des besoins en matière de logement.
Mais quelle est l’ampleur de cet effet ? En septembre 2025, le professeur Johan Albrecht, de la Faculté d’économie de l’Université de Gand, a analysé la littérature scientifique sur l’impact des nouvelles constructions sur le logement abordable. Des analyses menées notamment aux Pays-Bas, en Allemagne, en Finlande et aux États-Unis montrent qu’à court terme, la construction de nouveaux logements contribue à élargir l’offre sur le marché, y compris celle des habitations en location à prix abordable.
Ainsi, début 2025, le Journal of Political Economy - Macroeconomics a publié une étude allemande d’Andreas Mense, économiste spécialisé dans le logement et l’urbanisme. D’après cette étude, chaque déménagement entraîne près de cinq déménagements supplémentaires dans l’année. En d’autres termes, dans l’année qui suit un déménagement, six familles, en moyenne, vivent dans un logement mieux adapté.
En 2023, le Journal of Urban Economics avait publié une étude américaine réalisée par Ewan Mast, professeur et économiste spécialisé, entre autres, dans les mécanismes du marché immobilier. Il en ressort que « [...] la construction de 100 nouveaux logements dans des quartiers relativement cossus libère 45 à 70 logements dans des quartiers où le revenu est inférieur au revenu médian. Ces mouvements interviennent généralement dans les trois ans qui suivent la livraison du projet de construction neuve. Les nouvelles constructions atténuent dès lors la pression sur les prix dans les segments de marché à faibles revenus. Une augmentation de 10 % du parc immobilier entraînerait une diminution des loyers de 0,9 à 6,3 % dans les quartiers à revenus relativement faibles. Plus important encore : les nouvelles constructions coûteuses ont un impact positif assez important sur les segments du marché où les revenus moyens et modestes sont nombreux. »
Bien que ces études aient été menées à l’étranger, le professeur Albrecht estime qu’il n’y a aucune raison de penser que la situation serait différente en Belgique. Chaque augmentation de l’offre sur le marché immobilier belge, même si elle concerne les segments supérieurs, génère de l’offre dans les segments inférieurs, car elle met l’ensemble de l’échelle du logement en mouvement. Albrecht : « Il faut veiller à ce qu’il y ait suffisamment de nouvelles constructions, du bon type et aux bons endroits. » Résultat : la pression sur le marché immobilier se relâche.
