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Quels facteurs interviennent dans le prix d'achat d'une construction neuve ?

30 mars 2022

Pour réussir votre projet de construction, il est essentiel de bien déterminer votre budget. Vous décidez de construire vous-même et pas pour un projet de construction complet, cela peut entraîner une pression supplémentaire face à des évènements imprévus.

C'est justement la raison pour laquelle il faut dresser un aperçu complet et réaliste de tous les frais sans sous-estimer certains coûts. Pour vous aider, nous avons détaillé les cinq facteurs les plus importants. Posons-nous d'abord la question la plus fréquente concernant le prix d'achat d'une construction neuve

Que coûte une construction neuve au mètre carré ? 

En région Wallonne et Bruxelloise, vous devez compter sur un budget de 1 400 à 1 700 euros le m². Cela comprend l'ensemble des frais pour votre construction neuve.  

La surface d'une construction neuve est, à juste titre, prise comme critère de comparaison. Nous vous conseillons ici de bien contrôler ce qui est compris ou non afin de comparer correctement. On oublie par exemple souvent les frais d'architecte ainsi qu'une série de frais supplémentaires qui, en tant que futur propriétaire, vous reviennent. Ajoutez aussi 21 % de TVA au prix d'achat de votre nouvelle habitation. 

Les prix mentionnés ne sont bien entendu qu'une moyenne. La réussite d’un projet de construction neuve consiste avant tout en un travail sur mesure tenant compte de vos choix. Ceci dit, une nouvelle construction n’est pas l’autre. Voilà pourquoi les cinq éléments suivants, qui déterminent le prix d'achat de votre nouvelle habitation, revêtent la plus grande importance : 

1. Le terrain à bâtir pour votre nouvelle habitation

En 2014, le prix moyen d’un terrain en Wallonie était de 50 euros le mètre carré, contre 179 en Flandre et 618 à Bruxelles. Et ces prix varient encore en fonction des provinces et des communes. Le prix moyen d’un terrain à bâtir en Belgique s’élève à environ 117 euros par mètre carré. Ces prix sont en constante augmentation et représentent un facteur important dans votre budget. Tout du moins si vous construisez vous-même et n'avez donc pas opté pour un projet de construction neuve. Tenez également toujours compte de la qualité du terrain à bâtir, car cela a une influence sur la portance du sol et les fondations nécessaires pour votre construction neuve. 

L'endroit où vous souhaitez construire détermine aussi le prix d'achat de votre terrain et donc de votre nouvelle habitation. Un bon emplacement implique généralement des prix plus élevés. À cet égard, la région de Bruxelles-Capitale est la plus chère. 

Outre le prix d'achat du terrain, viennent s'ajouter toute une série de coûts supplémentaires : 

  • Les droits d'enregistrement : 12,5 % du prix d’achat à Bruxelles et en Wallonie. Sur une parcelle de 125 000 euros, cela signifie un surcoût de 15 625 euros. Dans certains cas, vous pouvez bénéficier d’un enregistrement réduit, ce qui vous permet de ne payer que 6 % (5 % en Flandre) 

  • Les honoraires du notaire : il s'agit d'un pourcentage sur le prix d’achat du terrain à bâtir, qui diminue en fonction de l’augmentation du prix. Vous devez tabler sur 1 600 euros environ par tranche de 100 000 euros en Wallonie. 

  • Les frais notariaux pour le terrain à bâtir : le prix diffère d'une commune à l'autre. 

  • Les frais pour l'emprunt : ce sont les intérêts, en premier lieu, mais pensez aussi à la réalisation de l'acte d'emprunt et à d'éventuelles assurances solde restant dû. 

2. L'architecte de votre nouvelle habitation

Une fois l'endroit choisi, on passe à l'étape suivante : la réalisation des plans de votre future habitation. Et pour cela, il vous faut un architecte. Ce dernier fait bien plus que dessiner en assurant également le suivi nécessaire de l'ensemble du processus de construction. En moyenne, il faut compter environ 10 % du prix de votre maison. 

Pour un projet de construction neuve, ce pourcentage est un peu moins élevé. Dans ce cas, on travaille toutefois avec un coordinateur exclusif sur le chantier. Les deux sont réunies, forment le montant que vous devrez prévoir pour tout, qui est toujours inférieur à celui que vous devrez payer si vous faites appel à un entrepreneur. 

3. Les choix relatifs à la répartition des pièces de votre nouvelle habitation 

La manière dont vous aménagez efficacement votre habitation détermine aussi, dans une certaine mesure, le prix d'achat de votre construction neuve. Par exemple, vous avez besoin d'un budget par mètre carré moins élevé pour une maison simple de forme cubique que pour une villa aux formes particulières. Le choix d'une cave complète entraîne quant à lui un surcoût d'environ 200 euros par m². 

L'aménagement et la fonction de chaque pièce jouent également un rôle : un grenier simple ou un hall d'entrée coûtent effectivement moins cher en finition qu'une salle de bains ou une cuisine. Si vous comptez davantage de mètres carrés pour ces dernières, le prix d'achat de votre construction neuve augmentera en conséquence. Tout comme si vous voulez une deuxième salle de bains. 

4. Les matériaux et technologies utilisés 

Opter pour des alternatives abordables ou de qualité supérieure a bien entendu une répercussion sur le prix d'achat de votre nouvelle habitation. Ainsi, du parquet véritable ou des grands carreaux pour le sol reviendront toujours plus cher que du stratifié. Il est donc conseillé de faire une évaluation par pièce, en fonction du temps que vous y passerez. Si vous voulez par exemple prendre un bain plusieurs fois par semaine, il est judicieux d'investir dans une baignoire de qualité. Un conseil indépendant est dès lors d'une aide précieuse

De plus, à partir de 2021, la construction Quasi Zéro Énergie (Q-ZEN) sera la norme en Flandre. Cela entraîne des frais supplémentaires en ce qui concerne le chauffage, la ventilation, la climatisation et l'eau chaude. Pensez par exemple à une chaudière à condensation, aux panneaux solaires, au système de ventilation et à l'isolation. La construction neuve représente à cet égard un avantage non négligeable par rapport à la rénovation. En particulier si vous optez pour un projet de construction neuve où toutes ces futures exigences ont été intégrées.   

5. Les coûts supplémentaires liés à votre nouvelle habitation 

Outre les quatre aspects cruciaux précédents, il y a encore toute une série de choses à prendre en compte. Pris séparément, ces coûts supplémentaires ne semblent pas très élevés, mais lorsqu'on les additionne, on arrive vite à un budget supplémentaire de 10 000 euros même si vous réalisez la construction vous-même. Pour la réussite d’un projet de construction neuve, ces éléments sont déjà compris dans le prix d'achat total de votre nouvelle habitation : 

  • La viabilisation du terrain à bâtir ainsi que le nivellement nécessaire par la suite. Des arbres et des déchets pourront être enlevés, par exemple. 

  • Une déclaration PEB et la déclaration et les certificats y afférents : cela permet de contrôler le respect des normes en matière d'énergie et d'isolation. Prévoyez des frais supplémentaires de 1 250 euros. 

  • Un essai de sol : il permet de contrôler la stabilité du sol, en fonction des fondations. Le prix est de l'ordre de 750 euros. 

  • Un rapport de ventilation, avec les mesures d'étanchéité à l'air y afférentes. Le prix avoisine souvent les 500 euros. 

  • Une coordination de la sécurité distincte sur le chantier : le budget est d'environ 1 000 euros. 

  • Les raccordements aux équipements d'utilité publique : pensez par exemple à l'eau et l'électricité, mais aussi au gaz, aux égouts et aux télécoms. Tout cela réuni, on arrive à pas moins de 5 000 euros. 

  • Les contrôles nécessaires des installations de votre habitation : électricité et sanitaires. Il s'agit à eux deux d'un coût supplémentaire de 500 euros. 

Vous voulez avoir à l'avance un aperçu complet du prix d'achat de votre nouvelle construction ? Pour respecter votre budget et d'avoir ainsi beaucoup moins de stress ? Alors un projet de construction neuve est certainement le meilleur choix pour vous

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