Acheter un logement : de quelle épargne devez-vous disposer ?
L’époque où l’on pouvait emprunter la totalité du prix d’achat et des frais de notaire est bel et bien révolue. La Banque Nationale de Belgique (BNB) impose aux banques des directives strictes en vue de prévenir le surendettement.
La banque s’appuie aujourd’hui sur le ratio Loan-to-Value (LTV) pour déterminer le montant qu’elle peut vous prêter. Le LTV moyen se situe entre 80 et 85 %. Concrètement, la banque finance donc entre 80 et 85 % de la valeur du bien. À vous de pourvoir au reste.
Une marge existe, mais est-il judicieux d’y recourir ?
Pour les primo-acquéreurs, les banques acceptent parfois un LTV de 90 %, mais généralement au prix d’un taux d’intérêt plus élevé afin de couvrir le risque plus élevé.
La réalité : de quel apport avez-vous besoin ?
Les chiffres montrent qu’un primo-acquéreur apporte en moyenne 100 000 € de fonds propres. Le montant exact dépend, entre autres, du prix d’achat.
Cette somme couvre 10 à 20 % du prix d’achat, auxquels s’ajoutent tous les frais annexes : droits d’enregistrement, TVA et frais de notaire.
Vos charges mensuelles comme point de repère
Outre votre épargne, vos revenus mensuels constituent le critère décisif pour l’octroi de votre prêt. Les banques appliquent généralement une limite comprise entre 35 % et 40 % de vos revenus nets pour le remboursement mensuel de votre crédit.
Avec un revenu net commun de 4 500 €, la banque accordera ainsi rarement un emprunt d’une mensualité supérieure à 1 800 €.
Les banques ne se limitent plus, en outre, au remboursement du prêt. Elles tiennent aussi compte de la performance énergétique du bien, car une facture énergétique réduite laisse davantage de latitude pour rembourser le crédit.
Les frais annexes : l’addition fiscale
L’achat d’un logement ne se résume pas au prix affiché sur le site ou dans la brochure. Une partie du montant doit également être versée à l’État et au notaire.
Le montant varie selon que vous optez pour une construction neuve ou un logement existant. Notre Dossier Logement l’explique en détail. En voici la synthèse :
- Droits d’enregistrement : en cas de logement existant ou pour le terrain d’une construction neuve en Wallonie, vous payez 3 % de droits d’enregistrement. En région de Bruxelles-Capitale, vous payez 12,5 % de droits d’enregistrement. A Bruxelles, l’acheteur a, sous certaines conditions, droit à un abattement sur ces droits à payer (= réduction de la base imposable du droit d’enregistrement). En d’autres termes, il s’agit d’une diminution du montant des droits d’enregistrement qui sont dus par l’acheteur. Ainsi, sur les premiers 200 000 €, l’acheteur d’un bien immobilier ne doit pas payer de droits d’enregistrement.
Si le logement n’est pas votre seule et unique résidence, les droits d’enregistrement s’élèvent à 12,5% (Wallonie et Bruxelles).
- TVA (construction neuve) : vous payez 21 % de TVA sur la valeur de construction. Ce poste représente une charge importante, souvent comprise entre 50 000 et 60 000 €, mais vous garantit un logement conforme aux normes les plus exigeantes, sans frais de rénovation à prévoir. Si vous démolissez un ancien bâtiment pour construire une nouvelle habitation, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier du taux réduit de 6 % de TVA.
- Frais de notaire : comptez des honoraires de 1 % à 2 % sur le prix d’achat, majorés de 21 % de TVA, auxquels s’ajoutent des frais administratifs (attestations, recherches) compris entre 800 et 1 500 €.
