Qu'est-ce qu'un investisseur peut faire en période d'inflation historique, de hausse des prix de l'énergie et de guerre en Ukraine ? Existe-t-il un placement stable, à l'épreuve de l'inflation et offrant un bon rendement ? Sur le long terme, l'immobilier est la solution incontournable. Compléter votre portefeuille par l'acquisition et la vente/mise en location de logements est par conséquent un bon choix.
De 1981 à 2020, une maison en Belgique rapportait en moyenne 8,45 pour cent par an et un appartement 8,05 pour cent. Il s'agit du rendement positif réel, c'est-à-dire net d'inflation. Parmi tous les placements traditionnels, seules les actions affichent de meilleurs résultats, mais elles sont évidemment soumises à la volatilité des cours boursiers et tout le monde n'a pas les épaules pour ça.
L'immobilier se place bien au-dessus de l'or (2,97 %), des livrets d'épargne (3,14 %), des comptes d'épargne (0,35 %) et même des obligations d'État (5,67 %) (sur 40 ans). Ces chiffres tiennent compte des revenus locatifs et d'un coût moyen de 3 % de la valeur du bien. Pour ceux qui ne louent pas leur bien et comptent uniquement sur l'accroissement de sa valeur, une maison rapportera malgré tout 5,11 % et un appartement 4,68 %.*
Investir dans l'immobilier signifie en outre profiter de l'effet de levier. Un investissement immobilier permet en effet de financer une partie de l'achat avec des fonds propres et une (plus grande) partie au moyen d'un emprunt. Une plus-value est ainsi réalisée par rapport à un financement complet sur fonds propres.
En investissant toute votre épargne dans un seul projet, vous jouerez la sécurité et générerez un rendement limité via la plus-value et les revenus locatifs attendus. En revanche, si vous répartissez le même montant de fonds propres sur plusieurs projets et empruntez le reste auprès de la banque, vous actionnerez des leviers qui augmenteront le rendement de votre investissement. Vous pourrez en effet compter sur des revenus locatifs et une éventuelle plus-value pour chaque projet. Et ce, avec le même apport.
Et si les prix des biens venaient à diminuer ? Un refroidissement du marché actuel n'est certainement pas une mauvaise nouvelle, au contraire. Les experts soulignent que l'augmentation des prix de l'énergie va créer une dichotomie entre les maisons mal isolées et les logements à haute performance énergétique. Sous la pression de l'obligation de rénovation à l'horizon 2050, les prix des maisons et appartements mal isolés baisseront selon toute vraisemblance, tandis que ceux des biens écoénergétiques continueront d'augmenter, bien que plus lentement. Ces derniers se loueront dès lors plus facilement.
Il faut diversifier. En complétant votre portefeuille d'investissement avec de l'immobilier, vous protégez non seulement votre patrimoine contre l'inflation, mais vous vous assurez également un rendement correct et stable. Les plus malins opteront donc pour différents types d'investissements, en réservant une place de choix à l'immobilier en tant qu'actif réel tangible.
Vous bénéficiez par ailleurs jusqu'à présent d'un certain nombre d'avantages fiscaux, alors que l'imposition sur les actions a augmenté.** De plus, les loyers ont atteint la moyenne européenne. Enfin, la stabilité de la valeur joue également un rôle. Vous ne tirez pas seulement un rendement de vos revenus locatifs, mais aussi de la revente de votre bien après quelques années.
* De Tijd, 10 mai 2022, « Woning is de meest standvastige belegging » ** Ces avantages peuvent être supprimés ou limités à l'avenir dans le cadre de mesures budgétaires ou de réformes fiscales.
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