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Analyse du marché immobilier belge en 2020

22 février 2021

Le marché de l'immobilier résidentiel en Belgique a connu une année 2020 mouvementée, marquée évidemment en grande partie par les conséquences du coronavirus. Le confinement général a d'abord provoqué une forte diminution de l'activité pendant les mois de mars, avril et mai. À partir de juin 2020, on a pu observer un grand mouvement de rattrapage, associé clairement à une hausse des prix de l'immobilier. Cette dernière s'explique, d'une part, par un déséquilibre temporaire sur le marché et, d'autre part, par l'évolution des préférences des acheteurs, qui ont opté plus souvent pour des maisons avec jardin ou des appartements avec terrasse. Par ailleurs, étant donné l'incertitude (économique) et les faibles taux des comptes d'épargne, l'immobilier restait un investissement alternatif intéressant.

Le 1er janvier 2020, la Belgique comptait 5 577 016 logements, répartis dans 4 573 099 immeubles. Le nombre de logements a augmenté de 62 684 par rapport à l'année précédente, soit 1,1 %, ce qui est conforme aux attentes. Une hausse davantage marquée en Flandre (1,3 %) qu'à Bruxelles (1,1 %) et en Wallonie (0,9 %). Avec environ 1,5 million de logements, soit 26,9 % de l'offre totale en Belgique, les appartements sont les plus représentés et constituent de loin la forme d'habitat la plus courante en Région de Bruxelles-Capitale. En Flandre et en Wallonie, les maisons quatre façades restent les formes les plus prisées. L'âge des immeubles varie toujours fortement d'une région à l'autre : en Flandre, 32,4 % des immeubles ont été construits après 1981, contre 21,4 % en Wallonie et seulement 6,8 % en Région de Bruxelles-Capitale.

Durant les neuf premiers mois de 2020, 40 399 permis ont été délivrés en Belgique pour de nouvelles constructions résidentielles, réparties dans 21 418 immeubles. En outre, 22 004 permis ont été octroyés pour des rénovations de bâtiments. On observe dès lors une diminution du nombre de permis de bâtir délivrés par rapport à la même période en 2019, à la fois pour le neuf (-3,3 %) et pour les rénovations (-2,8 %). Cette baisse s'explique principalement par le retard enregistré par les villes et communes en raison du coronavirus. De tous les permis de bâtir octroyés pour de nouveaux logements, 54 % étaient destinés à des appartements et 46 % à des maisons.

Selon le Baromètre des notaires, le nombre de transactions immobilières en 2020 était inférieur de seulement 2,7 % à celui de l'année précédente. On s'attendait à ce que le nombre total de transactions soit encore plus faible, en raison du confinement au printemps. En avril et mai 2020, le nombre de transactions était par exemple encore inférieur de respectivement 23,8 et 29,7 % à celui de l'année d'avant. À partir de juin, on a cependant assisté à un grand mouvement de rattrapage, ce qui explique la baisse limitée du nombre total de transactions en 2020. Cette diminution était essentiellement visible à Bruxelles (-4,8 %) et en Flandre (-4,2 %). En Wallonie, le nombre de transactions immobilières a même légèrement augmenté (+0,8 %) par rapport à l'année précédente.

Le coronavirus a non seulement entraîné un certain glissement de l'activité sur le marché immobilier, mais a également eu un impact significatif sur les prix des biens. Après une longue période d'inactivité, les candidats-acheteurs étaient dans les starting-blocks au second semestre. Ce mouvement de rattrapage a provoqué un déséquilibre temporaire sur le marché, les prix des maisons en Belgique ayant augmenté de 5,7 % à 276 993 €. On a observé la même tendance pour les appartements, avec une hausse de 6,8 % à 244 112 €. Ces augmentations peuvent aussi être partiellement attribuées au fait que des maisons et des appartements ont été principalement vendus dans le segment supérieur. Les acheteurs ont souvent opté pour des logements avec un jardin, un balcon ou davantage d'espace pour pouvoir travailler à domicile en toute tranquillité. Une forte demande a également été enregistrée pour l'immobilier de luxe et les secondes résidences, notamment à la côte belge.

Si le Baromètre des notaires distingue les régions et les provinces, l'indice des prix des logements (Statbel) établit la distinction entre les logements existants et les nouvelles constructions. Au 3e trimestre 2020, les prix de l'ensemble des maisons et appartements étaient 3,1 % plus élevés qu'un an auparavant. La hausse des prix des logements existants s'élevait à 4,1 % tandis que les prix des maisons et appartements neufs étaient 0,3 % plus élevés que l'année d'avant.

L'année 2020 favorable – malgré le coronavirus – sur le marché immobilier belge est notamment liée au maintien de taux hypothécaires bas. La Banque Nationale de Belgique a fait état, en novembre 2020, d'un taux d'intérêt de 1,40 % sur un prêt pour l'achat d'une maison avec une période initiale à taux d'intérêt fixe de plus de 10 ans. Le taux d'intérêt était donc encore 0,29 % plus bas qu'en janvier 2020. Les taux hypothécaires bas, combinés à l'incertitude économique et politique (notamment les conséquences du coronavirus et du Brexit), ont grandement déterminé l'intérêt persistant d'investir dans l'immobilier, à la fois en termes de logement propre et d'investissement.

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