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Ne laissons pas le marché du logement s’enliser davantage

3 juillet 2025

Le 3 juillet 2025, le journal De Tijd (l’équivalent flamand de L’Echo) a publié un article d’opinion signé Gaëtan Hannecart, président exécutif de Matexi.

Le problème : le nombre de ménages en mesure de s’offrir un logement neuf a diminué de moitié en quatre ans.

Selon le dernier Baromètre de la Construction Neuve, le nombre de ménages belges en mesure de s’offrir un logement neuf n’a pas simplement diminué en quatre ans : il a carrément été divisé par deux. Ce constat s’explique en partie par la hausse des coûts de construction et des taux d’intérêt, sur lesquels nous n’avons aucun contrôle. Nous ne devons toutefois pas fermer les yeux sur ce que nous pouvons influencer. La lenteur des procédures d’octroi des permis de bâtir et l’incertitude qui en découle, ainsi que le déséquilibre de la fiscalité pèsent lourdement, et inutilement, sur le marché du logement. Il ne s’agit pas d’une évolution inéluctable, mais d’une conséquence de choix, ou de l’absence de choix.

Avec une pénurie historique de logements, un patrimoine bâti vétuste et inadapté et une pression démographique de plus en plus forte, les possibilités d’accès à des logements de qualité se réduisent à vue d’œil. L’ensemble du marché du logement est touché. Un marché sain fonctionne comme un jeu de chaises musicales inversé : une chaise plus confortable est ajoutée à chaque tour. Les primo-accédants louent ou achètent un logement de taille modeste avant de passer à une maison familiale. Les personnes plus âgées quittent les logements familiaux pour s’installer dans des logements plus compacts. Chaque déménagement apporte un souffle nouveau et entraîne jusqu’à cinq autres déménagements dans l’année, ce qui permet aux familles d’accéder à des logements mieux adaptés.

Mais la mécanique s’enraie. Comme on construit moins de logements adaptés, le marché s’immobilise. Tout le monde reste là où il est, prisonnier d’un système qui ne fonctionne plus.

Des objections à n’en plus finir

Les projets immobiliers s’enlisent, freinés par des procédures longues de plusieurs années, une réglementation nébuleuse et des objections à n’en plus finir. Chaque mois de retard prive des centaines de familles de perspectives d’avenir. Compte tenu de cette incertitude, certaines demandes de permis ne sont plus introduites, car les projets présentent un risque trop important ou ne sont tout simplement plus viables sur le plan économique. Notre politique en matière de permis n’est pas lente, elle est au point mort. Prenez les architectes flamands : ils sont 51 % à avoir reçu moins de commandes au second semestre 2024.

Dans le même temps, les droits d’enregistrement fonciers et immobiliers, les droits de succession et la TVA s’accumulent, en faisant inutilement grimper le coût de la construction et de l’achat. La densification urbaine et les nouvelles constructions économes en énergie sont pénalisées sur le plan fiscal, alors que nous avons grand besoin de tout ce qui peut favoriser la construction de logements plus nombreux, plus compacts et de meilleure qualité dans le centre des villages et des villes.

Les conséquences ? La construction neuve coûte plus cher, l’achat est moins accessible, la pression sur le marché locatif augmente et de plus en plus de familles restent sur le carreau. Tout le monde s’accorde heureusement sur l’objectif : permettre à chacun de disposer d’un foyer chaleureux dans un cadre agréable. Mais cet objectif nécessite de faire des choix clairs.

La construction neuve coûte plus cher, l’achat est moins accessible, la pression sur le marché locatif augmente et de plus en plus de familles restent sur le carreau.

Nous devons accélérer là où nous tournons au ralenti et délivrer des permis au lieu de les geler. Une procédure d’octroi de permis rapide est une condition sine qua non pour permettre à tous les ménages de notre pays d’accéder à des logements abordables, adaptés, économes en énergie et de qualité. Malheureusement, il faudra du temps pour trancher le nœud gordien des procédures d’octroi des permis.

La fiscalité pourrait pourtant être adaptée rapidement. Il est essentiel de mettre en place une fiscalité immobilière simple, basée sur un taux de TVA et des droits d’enregistrement uniformes. Il ne s’agit pas là d’un cadeau fait aux développeurs de projets, mais d’une politique visant à favoriser la mobilité, l’inclusion, la réutilisation et l’accessibilité financière. Une politique qui permet à chaque famille de faire le choix le plus adapté à sa situation et à ses moyens, en donnant bien entendu un coup de pouce aux plus démunis.

Ne pas faire de choix aujourd’hui revient à opter pour l’immobilisme, l’exclusion et l’enlisement du marché du logement. Utilisons tous les leviers à notre disposition. Il n’est pas question de miracles ni de grands projets, mais de choix clairs et de collaboration, chacun dans son domaine d’expertise. Il n’en faut pas plus.

La conclusion : si nous voulons éviter que davantage de familles restent sur le carreau, les permis doivent être délivrés plus rapidement et la fiscalité doit être adaptée. 

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