Article d'opinion de la part de Gaëtan Hannecart, président exécutif du conseil d'administration de Matexi.
Le journal De Tijd (l’équivalent flamand de L’Echo) a publié cet article d'opinion en ligne le 22 octobre 2025 et dans le journal imprimé le 23 octobre 2025.
La question
L’expert immobilier Nico Harboort estime que le taux réduit de TVA pour la démolition et la reconstruction ne doit pas être étendu à toutes les nouvelles constructions, mais lié à la localisation.
Utilisons la fiscalité et l’aménagement du territoire pour ce à quoi ils sont destinés ! L’expert immobilier Nico Harboort affirme dans la presse que le taux réduit de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction devrait nous inciter à gérer plus consciemment l’espace limité dont nous disposons. Qu’il faille gérer l’espace de manière réfléchie est exact, mais la TVA n’est pas l’instrument pour orienter l’aménagement du territoire. L’artificialisation des sols est un problème d’aménagement, pas de fiscalité.
La Belgique n’est pas saturée, le bâti y est simplement irraisonné. L'habitat linéaire et l’urbanisation en ruban sont des erreurs historiques qu’il faut corriger. Il est essentiel de restaurer les espaces ouverts là où c’est possible. Mais cela se fait par une politique spatiale réfléchie, pas par des règles fiscales. Un taux de TVA ne pourra jamais apporter la nuance qu’exige une vision territoriale et la planification qui l’accompagne. Lier des avantages fiscaux à la localisation semble séduisant, mais en pratique cela mène à l’arbitraire, à la complexité et à des projets sous-optimaux.
Lier des avantages fiscaux à la localisation semble séduisant, mais en pratique cela mène à l’arbitraire, à la complexité et à des projets sous-optimaux.
Un bon aménagement du territoire requiert une vision claire, des plans d’affectation adaptés, des procédures d’autorisation rapides et claires, et un contrôle strict. Pas des codes fiscaux. Une bonne politique spatiale conduit à une utilisation équilibrée et adaptée de l’espace pour des fonctions telles que la nature, l’agriculture, l’activité économique, les équipements collectifs, le logement, les loisirs et les infrastructures.
En plus de la rénovation, de la démolition et de la reconstruction, il faut aussi des constructions neuves pour répondre aux 475 000 logements supplémentaires nécessaires d’ici 2040. L’inégalité des taux de TVA a toutefois un effet pervers sur la crise du logement : avec des coûts plus élevés – comme un taux de TVA de 21 % – de nombreux acheteurs se retirent ou optent pour des solutions sous-optimales. Cela a aussi un impact écologique, car une rénovation est moins efficace sur le plan énergétique, souvent plus coûteuse et a une durée de vie plus courte qu’une construction neuve de qualité – sans parler du patrimoine. Le parc immobilier belge est déjà nettement plus ancien et plus énergivore que celui de nos pays voisins.
Nous faisons face à une pénurie historique de logements et chaque obstacle supplémentaire creuse l’écart entre ceux qui peuvent acheter et ceux qui ne le peuvent pas. Chaque logement supplémentaire contribue à l’accessibilité financière. « L’échelle du logement » ou « la chaîne des déménagements »ne fonctionne que s’il y a suffisamment de nouveaux logements adaptés. Les primo-accédants louent ou achètent petit, les familles évoluent, les personnes âgées déménagent vers des logements plus compacts. Chaque mouvement libère de l’oxygène sur le marché. Si la construction neuve s’arrête, cette réaction en chaîne s’interrompt.
Un taux de TVA uniforme pour le logement stimulerait l’activité dans l’ensemble du secteur, qui représente 15 à 16 % du produit intérieur brut, et accélérerait la transition énergétique : moins d’émissions de CO₂, plus d’emplois et des recettes fiscales supplémentaires. C’est un levier pour le climat, la société et l’économie. Pourquoi freiner cela ?
Utilisons donc la fiscalité et l’aménagement du territoire pour ce à quoi ils sont destinés. Des permis rapides et des plans d’affectation clairs assurent une utilisation réfléchie de l’espace, et une fiscalité immobilière simple et uniforme favorise l’accessibilité financière et l’offre supplémentaire. Ni l’un ni l’autre ne sont des cadeaux aux promoteurs immobiliers, mais bien la base d’une politique qui rend possibles la fluidité, l’inclusion, la transition énergétique et l’accessibilité financière. »
La conclusion
Utilisons la fiscalité et l’aménagement du territoire pour ce à quoi ils sont destinés et n’érigeons pas de barrières supplémentaires à l’acquisition d’un logement.
