L’évolution des prix s’inscrit dans une tendance haussière à long terme
Sur une base annuelle, les prix des appartements neufs progressent en Flandre (+2,42 %) et en Wallonie (+1,10 %), tandis qu’ils reculent légèrement à Bruxelles (-0,38 %).
Sur le segment des maisons neuves, la Wallonie se profile comme le principal moteur de la hausse nationale des prix, avec une augmentation annuelle de 5,20 %. En Flandre, la progression est restée nettement plus modérée, à 2,26 %.
L’accessibilité financière recule beaucoup plus vite que les prix
L’étude du Baromètre de la construction neuve, qui croise les prix, les taux d’intérêt et les revenus, montre que la part des ménages belges capables d’acheter un logement neuf a diminué de moitié entre 2021 et le début de 2025. La hausse des taux d’intérêt au premier trimestre 2025 a encore accentué cette pression. Plus précisément, l’augmentation des taux hypothécaires entre janvier (2,84 %) et novembre (3,28 %, données les plus récentes) a réduit la capacité d’emprunt d’environ 4 % à mensualité constante.
Sur la base des derniers chiffres de revenus, il apparaît que la proportion de ménages belges en mesure d’acquérir un logement neuf a continué de diminuer entre le premier et le quatrième trimestre 2025. Il ressort des calculs* réalisés par Matexi et Realo qu’environ 2,9 % des ménages belges peuvent encore s’offrir un appartement neuf. Pour les maisons, cette part est passée de 1,83 % à seulement 1,64 %. La baisse de l’accessibilité semble également se traduire par une faible activité sur le marché du neuf.
Les chiffres de la Banque Nationale de Belgique relatifs aux crédits hypothécaires octroyés montrent une diminution progressive de la part dédiée au logement neuf. Sur les onze premiers mois de 2025, à peine 11,6 % des crédits hypothécaires concernaient des projets de construction neuve. Combinées à la hausse des coûts de construction et des taux d’intérêt, ces données indiquent que le marché du neuf ne montre pas encore de signes de reprise.
Fabrice Luyckx, data analyst chez Realo : « La forte hausse des taux d’intérêt tout au long de 2025 a considérablement augmenté les charges mensuelles de logement pour les candidats-acquéreurs et a progressivement exclu une part croissante d’entre eux du marché. Nos calculs montrent qu’une réduction de la TVA de 21 % à 12 % ferait augmenter d’environ 37 500 le nombre de ménages capables de s’offrir un appartement neuf, soit une hausse de 20 % par rapport à la situation actuelle. Les évolutions de prix observées en 2025 démontrent que les mesures fiscales ont un impact réel sur les prix. Comme indiqué dans des publications antérieures, telles que l’indice des prix Immoweb-Belfius, la baisse des droits d’enregistrement en Flandre joue un rôle important dans la hausse des prix du logement existant. De même, les augmentations plus marquées des prix des maisons neuves observées uniquement en Wallonie peuvent être liées à la réduction des droits d’enregistrement à 3 % pour le neuf. »
Roel Helgers, Market economist chez Matexi : « Une nuance essentielle s’impose : des mesures fiscales, sans augmentation de l’offre de logements, risquent de conduire à une hausse des prix, ce qui va à l’encontre de l’accessibilité financière. Lorsque la demande augmente sous l’effet d’un pouvoir d’achat plus élevé, sans une offre qui suit, les prix montent en raison de la concurrence sur un marché rare. Cela souligne l’importance de distinguer clairement le marché (secondaire) des logements existants du marché (primaire) des logements neufs. Le marché secondaire est fermé et peu élastique, de sorte qu’un nombre même important de transactions n’améliorerait pas l’accessibilité dans ce segment. Une augmentation de l’offre via le marché primaire pourrait en revanche atténuer cette pénurie et améliorer l’accessibilité, mais elle se heurte aujourd’hui à des taux d’intérêt élevés, à des coûts de construction importants et à une fiscalité contraignante. »
