Pers

Niet leefbaarheid, maar betaalbaarheid is de belangrijkste factor voor stadsvlucht

12 juni 2019

Als mensen niet in de stad gaan wonen, of die ontvluchten, dan ligt dat niet aan het feit dat ze de voordelen er niet van inzien, maar wel in de eerste plaats aan de (on)betaalbaarheid van stedelijk wonen. Dat blijkt uit een analyse van buurtontwikkelaar Matexi.

Tram in stedelijk gebied

Hoe duurder de stad, hoe groter de stadsvlucht

Het is de laatste maand vaker op scherp gesteld: als we de klimaatdoelstellingen willen halen, dan moeten we ook anders gaan wonen. We moeten hoogdringend verdichten in de stadskernen. Dat zal de CO2 uitstoot van ons transport drastisch verlagen. Ook de energienoden voor verwarming en elektriciteit kunnen door stadsvernieuwing stevig gerationaliseerd worden. En onze kostbare open ruimte wordt erdoor bewaard.

Om een beter inzicht te krijgen in de beweegredenen van mensen om al dan niet in de stad te wonen, legde buurtontwikkelaar Matexi gegevens van Statbel1 en de Stadsmonitor2 over de 13 Vlaamse centrumsteden over elkaar.

Wat blijkt? Het percentage stadsvlucht is hoger in duurdere steden zoals Leuven, Gent, Antwerpen, en Brugge, en dat ondanks het feit dat de bewoners van duurdere steden door de band genomen net méér tevreden zijn over hun stad. “Natuurlijk zal het één het andere in de hand werken: een hoge tevredenheid over een stad zal ervoor zorgen dat mensen bereid zijn om meer te gaan betalen om er te wonen, wat dan op zijn beurt weer maakt dat de woningprijzen er gaan stijgen.”, zegt Roel Helgers, Market Economist bij Matexi.

Tevreden inwoners trekken tóch weg

Maar het is dus niet omdat je tevreden bent over je stad, dat je er blijft wonen, integendeel zelfs:

De cijfers tonen aan dat er een licht positieve relatie is tussen de tevredenheid van de stad, en het percentage stadsvlucht. Paradoxaal genoeg is stadsvlucht dus hoger in steden waar mensen tevreden zijn over hun stad.

Bovendien blijkt dat het verhuismotief van inwoners van duurdere steden veel vaker financieel van aard is. Leuven is hierin de absolute koploper. Leuven heeft het op 1 na hoogste tevredenheidscijfer (na Brugge), maar is ook de duurste centrumstad van heel Vlaanderen. En meer dan de helft van de Leuvenaars die aangeven te willen verhuizen binnen de vijf jaar, geeft daarvoor een financiële reden op.

“Betaalbaarheid is natuurlijk een relatief begrip,” zegt Helgers. “Een goede maatstaf is de woonquote: het percentage van je budget dat je spendeert aan wonen. We zien dat het aandeel mensen met een woonquote boven de 30% beduidend hoger ligt in steden zoals Antwerpen en Leuven. In de duurdere steden zullen er dus ook vaker betalingsmoeilijkheden spelen.”

Leefbaarheid speelt mee in tweede instantie

Leefbaarheid is wel degelijk een belangrijke factor in stadsvlucht, maar de data geven aan dat die pas een rol gaat spelen nadat er aan de factor betaalbaarheid is voldaan. Zo is de stadsvlucht beduidend hoger in steden als Sint-Niklaas en Turnhout, waar van alle Vlaamse centrumsteden de inwoners het minst tevreden zijn, dan in steden als Oostende en Aalst, waar de tevredenheid eerder gemiddeld is.

En wat houdt dat dan in, leefbaarheid? De data van de Stadsmonitor geven aan dat voldoende groen in de buurt alvast een belangrijke factor is. Brugge en Hasselt zijn daar mooie voorbeelden van. De opvallende uitzonderingen op deze ‘regel’ zijn Mechelen en Gent, waar relatief weinig mensen aangeven dat er voldoende groen is in de buurt, maar de bewoners niettemin zeer tevreden zijn over hun stad. “We moeten zeer voorzichtig zijn met deze veronderstelling, maar beide steden hebben mooie waterpartijen die de stad doorkruisen: het zou kunnen dat groen en water een beetje dezelfde sfeer van ‘ademruimte’ oproepen. Maar nogmaals, hier is bijkomend onderzoek voor nodig”, geeft Helgers mee.

Inzetten op betaalbaarheid van de stad

Het belang van deze bevindingen is niet te onderschatten volgens Gaetan Hannecart, CEO Matexi. “We zijn het er allemaal over eens dat we moeten verdichten in kernen, in het belang van duurzaamheid, mobiliteit, en het behoud van onze open ruimte. Maar de aanname leeft té gemakkelijk dat mensen niet naar de stad trekken omdat ze er de voordelen (nog) niet van inzien.” Het tegendeel lijkt waar te zijn, zo blijkt niet alleen uit deze analyse. Ook een studie van Matexi uit 2016 wees al uit dat de voorkeurswoonomgeving van de Belg ‘rustig stedelijk wonen’ is. Maar liefst 76% van de 1500 respondenten gaf dit aan als eerste of tweede voorkeur. “De voordelen van stedelijk wonen zijn legio, en mensen zien die wel degelijk in. We moeten dus niet alleen verder inzetten op de leefbaarheid van stedelijk wonen, het is ook hoog tijd dat het beleid werk maakt van de betaalbaarheid ervan”, zegt Hannecart.

Om die te verbeteren, moet er vooral worden gewerkt aan aanbodzijde. “Met een ruimer aanbod zal de concurrentie haar werk doen”, voegt Helgers toe. Om dat stedelijke aanbod te stimuleren, zijn er een heel aantal mogelijkheden. Gaetan Hannecart: “Vergunningstrajecten voor stedelijke projecten moeten vlotter kunnen verlopen. Ook moeten we af van de plannen om de planbaten voor stedelijke verdichtingsprojecten te verhogen; die is niet in verhouding met de complexiteit van duurzaam stedelijk ontwikkelen en zal stadsvernieuwing in de weg staan. Dat moeten we precies vermijden. Ook kunnen meer Publiek-Private Samenwerkingen ervoor zorgen dat er vlotter en op grotere schaal aan stedelijke reconversie kan worden gedaan. In die lijn is het overigens aberrant dat enkel privépersonen die zélf de reconversie van hun stedelijke woonst doen, en níet de kopers van reconversieprojecten van ontwikkelaars, kunnen genieten van de verlaagde BTW op afbraak en heropbouw. Hoeveel privépersonen kent u nog die zoiets zelf aanpakken? De omslag die we moeten maken, kan niet met mondjesmaat. Het is de ervaring van ontwikkelaars, hun technische kennis en middelen, in combinatie met een doordacht beleidsplan, die onze steden werkelijk zullen transformeren.”

  • 1 Gegevens stadsvlucht en vastgoedprijzen
  • 2 Gegevens tevredenheid over de stad, verhuisintenties, verhuismotieven, ...
Matexi  Percentage stadsvlucht vs gemiddelde prijs woonhuizen 2017
Matexi  Tevredenheid over stad vs gemiddelde prijs woonhuizen


Gerelateerde artikels